文档介绍：谨呈:南京恒学房地产有限公司很荣幸能参与恒基仙林 G14 项目的营销策划工作! 我司对贵司给予的高度信任表示衷心感谢! 本次汇报我们将主要对项目的整体战略运盘思路进行研究! 09 年楼市异常火爆,引动房价飙升、民怨载道,进入 10 年打压投机和投资性购房需求的新政陆续出台? 3月 18 日, 国资委要求 78 家不以房地产为主业的央企完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。?4月 14 日, 国务院常务会议提出要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于 50 %,贷款利率不得低于基准利率的倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 ㎡以上的家庭,贷款首付款比例不得低于 30% 。?4月 17 日, 国务院下发“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”,要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房,对第三套房及以上住房可停止贷款,同时限制异地购房贷款。? 6月 04 日, 三部委下发关于个人房贷二套房认定标准的文件,要求商业性个人贷款中应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。? 9月 27 日, 国土部、住建部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,目的贯彻落实“国 10 号文”确定的工作任务,进一步加强房地产用地和建设的管理调控,积极促进房地产市场继续向好发展。?9月 29 日, “新国五条”出台,政府要求各地要加大楼市宏观调控的力度,立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市, 要在一定时间内限定居民家庭购房套数,完善差异化的住房信贷政策,并严格实行问责制。新政一览新政一览购房者投资投机需求受到严重打击,刚性和改善性需求亦受到影响, 09 年赚得盆满钵满的开发商选择观望,关注民生的中央政府和关注利益的地方政府开始博弈,银行信贷业务快速收紧?对投资投机购房者打击重大,改善性需求及部分异地首置刚需也受到较大抑制市场影响总结?房地产企业的经营业绩将首当其冲,其次在税收成本、企业拿地及融资方面一些特定企业也将受到重大影响?政策的实施将导致市场一定程度的下行,由此传导至土地市场,从而影响地方财政收入,中央与地方之间的博弈也将影响地方政府的利益?短期来看,个人贷款总量减少将影响银行零售业务,利率的提高只能起到一定程度的平抑作用,中长期则主要受限于企业贷款和地方融资 1. 购房者 2. 开发商 3. 政府 4. 银行?总体市场影响:政策棒打七寸,且力度大、执行严,将首先会导致成交量的下滑,成交量萎缩后将使得价格下行调整,市场进入深度调整期,观望气氛将再度凝聚; ?不同城市影响:政策对房价过高、上涨过快的城市影响最大,包括诸如北京、上海、深圳一线城市及天津、重庆、合肥等二线城市和部分三线城市;对一些房价上涨较为平稳的城市如长沙等城市及三四线城市影响相对较小市场影响市场影响新景祥视点新景祥视点?通过对新政后南京楼市的跟踪统计和我司操作楼盘的总结,我们发现: ,客户的观望心态有所加重; ; ,却未提出具体操作时间,而对首置客户导向意义更强。可大胆预测,刚性需求客户将较长时间占据市场主导,首付比例的提高将促进中小户型在市场竞争优势。新政后南京市场客户观望情绪迅速上升,成交量有所回落,主力去化向中小户型产品倾斜新景祥视点新景祥视点?新政后,南京合理制定价格策略入市的项目均去化良好; ?从南京 9月的成交量来看,市场开始进入了成交量回暖阶段,但随着政府部门新政的陆续出台,市场成交势必将再次下滑; ?根据 08 年新政后的“双触底”模型,长期来看随着成交量的二次触底,成交价格将再次趋于下行。新政出台后市场观望情绪加重,成交将再次进入下行通道不同类型企业受影响程度不同,所采取的应对策略也不尽相同, 但归纳起来主要包括加快资金回笼、产品精工细作和核心竞争力打造、控制拿地和开发节奏以及做好产品和市场研究工作机会型区域领先型全国布局型资源型资金型专业型代表企业:地方性中小企业或有一定土地资源的国有企业代表企业:如河南建业等地区深耕型企业,区域内知名度高代表企业:包括万科、保利等全国性企业,一般资金实力雄厚?此类企业一般在三、四线城市为主,而政策对此类企业的影响不大,不过在目前情况下仍需加快资金回笼然后等待市场的反弹重新寻找机会?此类企业一般在地区深耕,而且基本位于二三线和中西部城市,在目前情况下重点注重产品的精细化打造,并打造自己的核心竞争力,强化区域优势?此类企业受政策影响较大,但抗风险能力也相对较强,目前情况下主要是快速回笼资金、控制拿地和开发节奏以及做好产品和市场的研究工作应对策略应对策略走势预