文档介绍：上海青年城二期产品
推广思路探讨
2007年5月12日
PartⅠ
第一部分
经历过房地产市场的波动,现在已经逐渐趋于平稳
相对于临近的七宝等地区,均价仍然偏低
总供应量持续增长,市场竞争加剧
九亭版块包括有松江高科技园区、高优质农业园区、九亭房产区(万亩房产开发区)和九亭新镇区。比较适合在松江新城工业区、闵行高科技园区、莘庄工业园区工作的“新上海人”进行置业,九亭的未来四年是要打入10万人口,整个未来的区划量是在180万到200万的规划量。
九亭大市分析
到目前为止,九亭尚无成型的商业核心区。
九亭区域图
项目分析
40,000㎡
240,000㎡
Y派一期
地铁上盖
上海青年城
高单价,低总价,目标客层精准的入门级小户型产品,作为新鲜事物初次现身市场。
包括了地铁枢纽在内的、集商业、办公、酒店、高级住宅于一体的大型城市综合体,未来九亭的核心区域。
低总价,以价格优势被卖掉;
此价格区间,消费者没得选,
传播核心给予了消费者选择的理由
核心商业,寄予厚望
需有特色
2栋+6栋
Y派二期
改良型产品,高单价,较低总价,舒适的创意型产品。
因产品改良,总价提升,
客层发生改变;
需要亮点吸引消费者
消费者心理
除非有亮点,否则无法摆脱地铁商业的杂、散、廉价路线
更无法吸引目标消费者舍近求远,购买二期产品
本项目一定要有使人无法拒绝的亮点!
项目分析
必需
非必需
就近解决,特殊情况除外
商业中心、特色街等等
大型超市
百货商场、街边店铺
价格递减
距离递增
市中心
理论分析
竞争分析
如果单从总价考虑,
不论是周边新盘还是内环附近的二手房,均有很多可选择的产品
均价 5900元/平方米
均价 6000元/平方米
龙华地区,大一室户,建筑面积45㎡,总价约50万……
九亭板块,云集大量单价在6000元左右的产品
项目分析
Y派二期
单价
总价
10000元
50万元
九亭市场普通产品
6000元
50万元左右
房型
一室一厅
三室一厅/二室一厅
单价与总价失衡,失去性价比
对于普通消费者
比“多少”
陷入板块内/外竞争
对于特定消费者
比“有无”
存在障碍
上海青年城
现实中的例子
苹果 iPod shuffle
普通国产MP3
容量
芯片
录音
收音
屏幕
价格
512M
512M
3250(低档)
3250(低档)
无
无
无
支持
支持
彩屏
850
500
买iPod shuffle的人,买到的不是一只MP3,而是使自己成为“shuffler”中的一员
“性价比”在这一刻失去作用。
项目分析
二期产品
单价
总价
10000元
50万元
一期产品
8500元
35万元
房型
一室一厅
一室户
上海青年城
首付
40% 24万
20% 7万
贷期
10年
30年
月供
3600元
1200元
产品改良,总价提升,客层发生改变;
消费者需要购买理由,项目需有亮点,使消费者充分认同