商业地产的理性规划和感性运营.ppt

文档介绍：商业地产的理性规划和感性运营细谈商业地产中商业规划和商业运营的辩证关系邓国坚2008/8商业地产的概念商业地产是房地产产业中的一个分支商业地产一般有广义和狭义理解之分广义的商业地产包含除了功能上提供居住生活使用的住宅房地产以外一切用于经营产生效益的房地产狭义的商业地产则仅限于从事各类批发零售展示销售等形式的商场形态物业商业地产的灵魂所在商业地产是商业运营管理和房地产投资开发相结合的复合模式商业地产具有项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征商业地产的躯壳载体是房地产物业,核心灵魂是商业运营管理引发三种价值,一是房地产本身物业的增值,一是商业流通经营的增值,一是商业运营和开发者的自身品牌增值中国商业地产的主要形态购物中心形态(正佳广场、天河城)行业性商业集散中心(义乌国际小商品城、成都荷花池)传统商业区街(北京路、上下九步行街)主题特色商业平台(广州流行前线、东川名店运动城、海印广场发烧音响新天地、越富广场、香港先达广场)社区和生活商业(地铁商业、生活小区商业)普通纯粹物业租赁的主体关系投资者业主房东物业管理租户经营者中介代理导入商业地产运营的主体关系推广运营物业管理租户经营者规划开发引商选商投资者业主房东商业地产平台运营者商业地产运营的终极目标针对发展商,从出租商铺到转化为出租商机,商铺有价,商机无价针对经营者,从售卖商品到转化为售卖文化,商品有形,文化无形针对消费者,从使用价值到转化为高附加值,使用有限,附加无限以上三个层面的工作到位了,商业地产运营的品牌也就建立起来了商业地产运营的核心体系商业地产运营的核心是提供商机,核心体系就是围绕怎样打造商机以三个阶段一个过程体系打造商机商业规划阶段、开发选商阶段、推广运营阶段,辅以目标管理过程三个阶段最重要的是第一阶段和第三阶段的关联性和执行状况,目标管理过程是整个商业地产运营的灵魂所在商业地产运营操作框架示意商业地产运营的基本流程