文档介绍：*清河公建(华润五彩城)定位报告2007年7月29日*目录第一部分:商业定位商业定位分析商业定位报告思路深化研究终端消费者研究主力店测试商业定位第二部分:高楼定位区域产业发展研究区域写字楼需求及供给分析区域写字楼租金分析中关村写字楼规律类比、预测区域酒店供应情况分析区域典型酒店分析高楼定位第三部分:整体定位方案方案一方案二方案比较第四部分:下阶段工作*第一部分:商业定位*1商业定位分析*商业定位分析美国购物中心发展特点购物中心最先出现于美国,其时间最早可以追溯到1907年,第二次世界大战后在美国得到充分发展,20世纪60年代中后期才盛行于欧美发达国家。因此研究美国购物中心的发展特点将对我们项目购物中心的定位起到一定的借鉴意义。现阶段美国购物中心发展特点:商业业态丰富;连锁发达且专业化程度高;非产品性消费占更高的比例;购物中心设计个性,管理科学;商业设施是消费、娱乐、历史、文化、科技的深度结合;公共服务、社区服务设施齐全;购物中心是实现崭新生活方式的中心;消费价值理念的转变:价格+质量+效用+便利+服务;。*商业定位分析日本六本木开发理念东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心,该项目由日本森大厦株式会社历时17年完成,在2003年4月开业,目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施。其参事岸满帆先生介绍该项目之所以可以取得成功,最重要的是其独特超前的开发理念--“文化都心”。文化信息的传播地,森艺术中心(位于森大厦价值最高的顶层)、图书馆、电视台;创造新CBD的工作、生活区,森大厦、凯悦酒店、六本木新城(回迁居民);安心、安全的城区,毛利庭院、露天广场(提供早市、太极拳场地、水稻田等);节能环保的环境;历史与现代的结合。*商业定位分析日本六本木开发理念*商业定位分析美国购物中心发展和日本六本木对我们的启发购物或者说实物消费已经不是一个购物中心唯一需要提供的功能,或者购物中心的功能定位好坏将不是决定购物中心成败的关键。购物中心不但要考虑消费者购物的需要,还要考虑心理的体验、生理的舒适、情感的需求,应该是一个安全、安心的场所。她是一家人欢度美好时光的地方,是开始新的生活的地方,是传播文化的地方,简单的说它必须提供一定的社会功能,有一定的社会使命。未来消费的价值理念需要我们重新审视,单一的价格、功能、质量必须重新附上便利、服务、体验的消费需求。对购物中心的定位我们要从过去单一的功能定位发展到情感定位与功能定位的统一。*商业定位分析情感定位与功能定位的直接表现在对终端消费者访谈的过程中我们常常听到这样的话:我喜欢周末到五道口去逛逛。我买日用品就去中关村家乐福。对她来说五道口是一个可以满足物质享受和精神享受的地方。(shopping)对他来说中关村家乐福就是去买东西的。(purchesing)*商业定位分析情感定位与功能定位的诉求点情感定位提供更多的消费选择新的生活方式文化的传播地交流的地方功能定位辐射范围消费客群主题档次规模业态组合城市的地标家庭的乐园