文档介绍：秦龙电力股份有限公司房地产行业投资研究报告
秦龙电力股份有限公司房地产行业投资研究报告
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机密
导读
2. 西安房地产的发展前景如何?
3. 房地产行业的竞争态势如何?
6. 秦龙是否拥有进入房地产行业所需要具备的能力?
5. 房地产行业是否具有吸引力?
初步建议
1. 中国房地产行业的发展前景如何?
4. 业内优秀企业是如何经营的?
房地产行业在国民经济中地位显著
历年房地产投资所占固定资产投资的比率
%,%,并趋于稳定,成为拉动内需,推动经济增长的支柱产业。
资料来源:《中国统计年鉴》(1990-2001)
98年以来我国房地产市场每年以两位数的速度快速增长,2001年市场总额已达4625亿元
资料来源:中米
单位:亿元
从投资类型看,住宅投资在整个房地产投资中占主导地位
住宅、办公楼、%、%%,而且住宅的同比增长率最大,因此住宅开发明显处于主导地位。
广州和深圳的著名开发商主要定位于住宅市场,而香港六大地产商则主要定位于高档办公楼或写字楼市场
2000年各类房地产投资比率
资料来源:国家统计局
2000年各类房地产投资增长比率
从地域分布看,房地产市场主要集中在北京、上海、广东等发达大城市与省份
2002年全国房地产投资分布
2001年全国商品房销售额分布
资料来源:国家统计局
我国经济的持续向好直接推动了房地产行业的发展
GDP 单位(亿元)
房地产投资额(亿元)
资料来源:国家统计局
1996-2001年我国GDP与房地产投资增长情况
“入世”拉动了房地产业的需求和供给
拓宽了地产商的融资渠道;
通过更加优质的金融服务,降低了地产商的经营风险和财务费用。
提供抵押贷款,增强了购房能力
物业管理的质量提高,增强人们购房信心
国际服务业进入
(金融、保险、物业管理)
建筑安装成本下降。关税降低有利于进口价廉质优的建材、部品,特别是中高档商品房所需进口材料设备,会直接降低房屋的建造成本
建安成本的降低使得房产的价格降低,从而拉动了消费
关税降低
房地产行业竞争更加激烈。国外地产商会在国内寻找战略合作伙伴,没有实力的中小公司将遭淘汰
刺激了消费需求,提高了人们对住宅的消费品味
供给的增加带来了价格的下降,从而进一步刺激了消费
物业的品种越来越丰富
国际地产商进入,在资金、技术、销售、观念、物业管理上具有较大的优势
促进写字楼等商业用房和高档公寓的销售;开发商必须准确地进行市场定位,物业的档次要高、功能要齐全
外商扩大在中国的业务,设立分部或建设分厂
对开发商的影响
对消费者的影响
WTO带来的变化
住房金融的发展改变了住房消费观念和消费行为
住房抵押贷款极大地提高了居民购房的支付能力,已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。
个人住房公积金存贷利率降低(%%,%%)。
住房按揭利率降低,期限延长(最长30年),比例增加(最高为80%)。
住房信贷消费形成了新的预期消费观念,开始打破中国人传统文化的禁锢。这让更多的人不是在有了充分的积累后再开始消费,而是根据收入的预期提前改善自己的生活现状,预先提高生活的质量;不是“一步到位”地进行消费,而是根据收入的变化进行多次置业。
将消费与投资相结合是预期消费之后的另一种消费观念的变化。当商品房可以通过二、三级市场进行交易时,消费者完全可以靠房屋的增值来实现住房条件的改善目标。房屋在消费过程中的收益(包括出租收益,以房养房等)也许会大于消费的成本,这种投资观念的形成与实现对纯生活消费观念的转化起到极大的推动作用。许多人已通过房屋的多次交易(包括出租)创造出了额外的收益,使更多的人受到了不得不改变生活观念与方式的影响。
此外,个人住房贷款的不良率远远低于其他品种贷款的不良率。从统计数据看,工商银行、%,因此,商业银行有足够的动力来推动个人住房贷款的发展。
住房分配货币化推动房地产行业进行根本性的变革,促进了居民住房消费
住房分配货币化推动房地产行业走向市场化
住房分配货币化改变了居民住房消费行为
住房分配货币化改变了开发商的经营行为
房地产开发不再是以长官意志而是以消费者需求为前提,开发商开始学会了尊重消费者的权利,以供求关系决定价格,不仅仅为满足居住而是为提高生活质量创造供给;
房屋也因