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三房问题之我见
2011年房地产投资策略
目录
一、房价
二、房市
三、房企
图1:苏州期房价格走势
图3:武汉房价走势
图2:重庆一手房房价
图4:天津房价走势
房价二线城市成主角
资料来源:苏州房地产信息网,长江证券研究部
资料来源:重庆房地产信息网,长江证券研究部
资料来源:武汉房地产信息网,长江证券研究部
资料来源:天津房地产信息网,长江证券研究部
图5:北京月度住宅期房网上签约面积
图7:广州月度一手住宅交易面积
图6:上海月度一手房成交量
图8:深圳月度一手房成交面积
一线城市成交
资料来源:北京房地产信息网,长江证券研究部
资料来源:上海房地产信息网,长江证券研究部
资料来源:广州房地产信息网,长江证券研究部
资料来源:深圳房地产信息网,长江证券研究部
图9:澳大利亚CPI走势
图11:日本房价走势
图10:美国十年期国债收益率(%)
图12:美国房价走势
需求:祸起量化宽松
资料来源:bloomberg,长江证券研究部
资料来源:bloomberg,长江证券研究部
资料来源:bloomberg,长江证券研究部
资料来源:bloomberg,长江证券研究部
图13:香港土地价格走势
图15:我国CPI走势
图14:香港二手私人住宅销售均价(百万/份)
图16:人民币汇率NDF走势
需求:通涨预期不仅在大陆
资料来源:bloomberg,长江证券研究部
资料来源:bloomberg,长江证券研究部
资料来源:国家统计局,长江证券研究部
资料来源:bloomberg,长江证券研究部
图17:2010年以来万科销售面积
图19:万科销售户型图
图18:万科按支付划分的销售结构
图20:万科销售产品需求类型
楼市供求关系刚需真得很多吗?
资料来源:公司公告,长江证券研究部
资料来源:万科,长江证券研究部
资料来源:万科,长江证券研究部
资料来源:万科,长江证券研究部
近年来住宅用地价格增速显然高于商业、工业用地
住宅用地价格某些年份有飞跃式增长
与房价增长相对应互相推动关系
图21:北京市商业、住宅、工业用地价格
资料来源:Wind, 长江证券研究部
也谈成本推动
图22:广州市商业、住宅、工业用地价格
资料来源:Wind, 长江证券研究部
图23:杭州住宅土地出让面积与金额
图25:西安住宅土地出让面积与金额
图24:上海住宅土地出让面积与金额
图26:武汉住宅土地出让面积与金额
也谈成本推动今年土地并不少!!!
资料来源:杭州国土局,长江证券研究部
资料来源:上海国土局,长江证券研究部
资料来源:西安国土局,长江证券研究部
资料来源:武汉国土局,长江证券研究部
囤地严重
近期土地出让增长明显
结构不合理才是大问题
图27:新开工---竣工面积(时差2年)
资料来源:Wind, 长江证券研究部
也谈成本推动土地供给不足是伪命题
图28:全国土地购买与开发面积同比增长率
资料来源:国家统计局, 长江证券研究部