文档介绍：城南枫竹苑市场推广策划提案
第一节筑城房地产走势
一、 楼盘价格走势研究:
自上个世纪八、九十年代出现的楼盘泡沫经济后,近年来随着经济的发展,宏观政策的调控,房价已呈稳定增长的趋势。
1、省内房价走势:
近年来,省内房价呈上涨趋势,这在贵州的地州表现不太明显,但在贵阳表现比较明显。2004年1-10月,,%,商品房实际平均售价为1344元/平方米,比上年同期的1249元/%。
去年1-10月,按投资用途分,,,,。,%,,与上年持平,竣工面积大幅增加,,%。
商品房市场继续呈现供销两旺的趋势,1-10月,,,均比去年有所增长。个人购房热情不减带动房价稳中有升,全省平均商品房实际销售价为1344元/平方米,比上年同期的1294元/%。
房屋空置面积减少,10月末,,。
2、贵阳房价走势:
贵阳房产形成了中心城区版块、小河版块、乌当版块、三桥版块、以及花溪、金阳版块,自今年以来,房价增长较快。远离市区、基础配套设施不完善的楼盘房价已接近1400-1500元/平方米,配套设施较完善的规模性楼盘价格已突破1900元/平方米,如兴隆城市花园、山水黔城、广信四季家园等。金阳新区从去年的900元/平方米左右已突破1000元/平方米,花溪版块以别墅或泛别墅型开发为主,价格在2000元/平方米以上。在中心区房价(住宅)基本超过2200元/平方米,在近期传播力度较大的盛世花城均价已达4000元/平方米。
3、贵阳造成房价上涨的原因主要有:
(1)地皮资源的有限性抑制了房地产的开发规模,使得楼盘向高层或郊区延展。
(2)地价和建筑材料价格的上涨导致楼盘开发成本增加。
(3)人口的增加导致需方市场变大。
(4)竞争加剧导致广告等宣传推广成本增加。
(5)经济的发展,人均收入水平的提高,导致业主购买能力增强。
二、竞争环境研究:
1、概念行销仍占据主导市场:
由于贵阳房地产市场的不规范,消费者的不成熟,贵阳市诸多楼盘往往以概念行销于市场,但大多数的楼盘仍然停留在概念的表面,未深入到项目的实处。如"欧陆风情"、"CBD中央商务区"、"TOWNHOUSE"、"CLD中央居住区"、"智能化住宅"、"5+2生活模式"等概念漫天飞舞,充斥整个市场。更有甚者,LD中央文化生活区"概念,借以吸引消费者。
2、地段和配套仍是决定房价的主导因素,真正卖文化附加值的楼盘并不多。
综观筑城的房地产市场,中心区的房价比郊区房价明显高一个档次。鉴于中心区地皮资源的有限性,中心区的新开发楼盘基本为电梯房,或者是"商铺+商住"模式。在郊区(副中心区)电梯房均未突破2000元/平方米,如广信四季家园、水锦花都、书香社区等;以配套和规模性开发的楼盘,由于其居住的人气氛围较成熟,房价的升值空间亦较大,如山水黔城、兴隆城市花园等。而真正以文化为卖点的楼盘在贵阳市却差强人意,如香榭枫林的"原版法国风情小镇"、中天花园的"TOWNHOUSE联排别墅"等,基本是对别人的模仿和停留在居家环境上,而具有新意的、居住文化诉求较好的香樟南国,其"朴素生活"概念道出了一种平淡、真实而又迎合业主置业心理的居家文化,因此它在地段、环境并不占优的条件下,售房价已突破2500元/平方米。
3、户型面积没有真正做到适销对路。
目前,在贵阳市房地产市场需求方面,等待结婚购房、户型面积偏小、价格适中的楼盘仍是市场需求的主力军,二次置业或做房地产投资的比例相对较小。综观筑城楼盘大多向着大户型、复式、跃层发展,中心区的小户型楼盘少之又少,真正适合主力军群体的楼盘已移居地段较偏的郊区,如去年瑞和家园推出的小户型楼盘,在很短时间内就顺利售罄。
在高尚住宅方面,从筑城的代表楼盘在水一方、蓝波湾的空置率可看出贵阳高段消费群体毕竟有限,整体经济发展水平抑制了房地产向高端纵深规模化发展。
4、区位优势比较:
从目前贵阳市的房地产市场来看,除两城区外,小河版块已步入成熟期。由于其旺盛的人气氛围,完整的配套和相对舒适、安静的环境,成为上班族乃至中等收入家庭置业的首选之地,然而其美中不足的是交通路线单一,沙冲路段经常发生塞车现象,为居民快速进入市区带来困难;乌当版块经过这几年的建设发展,道路交通的改善,目前作为一个新兴居家选择,其成长势头不可小视;三桥版块由