文档介绍：房地产投资信托基金的发展机遇与路径选择

冯永明李辛白*
(重庆国际信托投资有限公司,北京,100052)

摘要:本文通过对我国房地产行业融资状况和国外成熟房地产行业发展规律的分析,探
讨我国房地产行业从房地产开发向房地产投资转型阶段中房地产投资信托基金(REITs)的
发展机遇和路径选择。
关键词:房地产投资信托基金(REITs) 发展机遇路径选择

房地产行业作为国民经济发展的支柱行业之一,年均增长率达 %,对 GDP 增长的贡
献率在至个百分比之间。但从房地产市场资金供给来看,我国房地产业已成为与银
行业高度依存的一个行业,大约 70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。为了防止房地
产市场的隐患最终转嫁给商业银行,抑制可能产生的房地产泡沫,中国人民银行在 2003 年
6 月 13 日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称“121 号文件”),
对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等 7 个方
面提高了信贷门槛。
但是,借鉴国外房地产市场的发展经验,重新审视中国房地产行业摇摇晃晃 20 年的发
展历程,我们认为缓解银行房地产信贷压力、促进房地产行业的良性发展最根本的问题并不
在于强制性管理风险,而是在于寻找成熟的房地产行业发展规律,研究科学的房地产行业发
展模式,转变现有的房地产商角色定位,从而促进房地产行业进入持续、快速、健康的发展
轨道。

一、成熟的房地产行业发展规律

*冯永明(1966-) 四川人,MBA,重庆国际信托投资有限公司机构理财业务总监,信托经理;李辛白(1972-)
辽宁人,金融学硕士,重庆国际信托投资有限公司信托经理。
通过研究美国的房地产业我们发现,一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环,三个
小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地
产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环;以及
以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。
中国的房地产行业用了 20 年的时间,构造了第一个小循环——以房地产开发商为核心
的房地产开发循环,且到目前为止中国的房地产商基本上还都是兼具房地产投资功能的房地
产开发商,纯粹的房地产投资管理公司和房地产投资信托基金都还没有出现。但随着房地产
行业本身的深入发展以及周边环境的不断成熟另两个小循环——房地产投资循环和房地产
资产证券化循环——定会陆续破茧蛹出。
在第二个小循环——房地产投资循环中,房地产投资信托基金(Real Estate Investment
Trusts,简称 REITs)是一个核心的概念。房地产投资信托基金类似于共同基金,是一种以发
行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资房地产的投资机构进行投资经营
管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。不同的房地产投资信托
基金虽然根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售
等)和地理区域的侧重,但他们选择投资目标的唯一出发点都是未来现金流的数量和质量,
是投资信托全体股东的投资回报。
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