文档介绍：潍坊丽波日化地产项目前期定位策划报告
典藏历史,构建未来
--丽波日化项目前期策划报告
关于潍坊:齐鲁东西发展走廊上的重要结点,山东经济双核结构、T字结构上的脊梁!
关于丽波:沉淀了数十年创业历程中弥足珍贵的记忆,是潍坊工业史上的重要一页,成功进军地产的丽波必将所向披靡!
关于地块:怀着典藏、尊敬、感激的情感,拭去工业时代在它脸上留下的灰尘,保留它原来的风貌,使其重生,在现代的时空里,连接历史与未来!
我们的思路是:
以世界的眼界,思考城市未来的发展方向,
表达
对历史的感受,
对社会、未来责任的理解,
对人类居住文化的探询……
前言
基础思路
精准目标
市场分析
项目定位及战略选择
项目宗地分析
借鉴案例分析
项目发展战略
实现
是利润最大化
是打造地产品牌
是在竞争中一鸣惊人
各位同仁,
你们认为我们的目标是什么?
是迅速回收资金
目标沟通
精准目标
销售目标:09年年中入市,09年年底1期销售完毕,销售周期6个月,完成销售5万平方米,月均销售100套左右,项目全程销售周期为3年左右,即从2009年6月入市,2012年6月完成项目销售。
品牌目标:打造工业区域改造的样板,为潍坊留下可以传承的工业遗迹。成功实现丽波集团向房地产领域的延伸,树立丽波地产的品牌。
开发目标:确保项目低风险的成功,实现利润最大化。
市场分析
第一章宏观经济分析
探究宏观经济水平和政策对房地产市场的影响
宏观分析
C-PEST模型
经济因素(Economic)
主要经济指标
产业结构
GDP及增长情况
人均可支配收入
年末人均储蓄余额
固定资产投资
……
社会因素(Social)
主要人口增长情况
城市化率
项目周边情况
技术因素(Technological)
新技术
新工艺
新材料
政策因素(Political)
国家的政策、法规
城市总规划
片区发展规划
城市化因素(Civilization)
影响房地产的因素有很多,我司通过C-PEST模型对这些因素对潍坊市房地产市场发展的影响进行了体统的分析
青岛、济南为区域发展中心的双核结构,以济南—淄博—潍坊—青岛、日照
—青岛—威海—烟台两条线给半岛城市群发展主轴的“T”型结构。并且形成了以烟台—莱州—潍坊和日照—诸城—潍坊—东营两条线为城市发展次轴,构建紧密联系的网络状构架的“城市簇群”空间发展结构。
潍坊在半岛城市群的地位
在半岛都市群“T”型“点——轴”空间分布中,潍坊作为重要的一个连接点,承接青岛和济南这两个经济中心的辐射,依据“点——轴”理论,潍坊市是带动周边经济发展的重要的节点。
整体城市发展与规划
东扩,是指主城区以向东扩展为主;西延,是指主城区向西适度延伸;向北跨越,是指以海化组团为基础,分阶段建设北部新城(即退城进园区域)。
潍坊中心城市实施“东扩西延、向北跨越”的空间发展战略。
潍坊市城市总体规划(2006——2020)确定,中心城市按照“东扩西延、南控北展”的发展战略,规划为“一心、一环、一廊、一轴”的空间结构,主要形成“四大板块”,即中心城区、东部高新技术开发区、西部物流园区、北部滨海项目区。退城进园区域将成为中心城区的一部分。
宏观分析
政策因素
政策的引导与调控力度加大
政府政策的导向在潍坊城市化进程中居于核心地位,通过有效率的城市建设的制度安排,促进城市基础设施建设合理有效利用,提高城市土地利用效率,促进房地产开发,以满足社会经济发展。
套型面积、小户型所占比率、新房首付等方面做出
了量化规定,提出“90平米、70%”的标准
国土资源部发布了《2006工作要点》,
指出2006年国家仍然会加强房地产市场土地供应调控
2007,潍坊房地产
调控年!
提高第二套住房首府和加息等金融政策的调整对于鸢城房地产市场在短期内不会出现大的影响,整体供给与需求仍会保持走高趋势。
宏观分析
经济因素
近年来潍坊市各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势;经济的助推及需求拉动必将带动潍坊市房地产市场快速发展。
潍坊市住宅房地产投资呈现逐步上升的趋势,但由于近年来受国家宏观调控政策的影响,房地产投资金额虽呈现逐年上涨态势,但增长幅度明显降低,然而随着房地产市场的逐步规范,房地产投资涨幅将会稳定回升。
由上图可以看出,2004-2006年潍坊市三次产业是二、三、一的产业结构,第二产业是国内生产总值中贡献最大的部分。,对工业的大量持续投入将导致大量农业人口转入城市,带动潍坊市的城市化进程,工业的快速发展也必将提高产业链上下游职工的生活水平和消费能力,最终引起对房地产的大量需求。