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北京写字楼前4个月市场分析与预测
市场总体态势
据国家统计局对全国万家各种类型企业的调查结果显示:1 季度,全
国房地产业景气指数在各个行业中回调幅度最大,说明房地产业开始回暖。
据不完全统计:1 季度北京市入市新盘 26 个。
4月北京房地产市场概述
4月份,京城房价攀升至前所未有的高位,成交量再创新高。再次印证了北
京在全国的特殊地位及其独特的市场特征。
4月供需状况
1总体供需状况——供需两旺本月商品房批准预售面积万平方米,
而预售登记面积却高达 213 万平方米,商品期房预售率为 %,市场需求异
常强劲。随着 5、6 月新盘放量高峰的来临,市场温度的持续上升,预计今后几
个月的总成交量将会继续走高。
2住宅供需状况——需大于供本月批准住宅面积万平方米,而同期
商品住宅预售登记面积万平方米,住宅期房预售率高达 %,总体
呈现需大于供的局面。
3写字楼、商业等物业供需状况——供应量与成交量近乎持平据北京房地产
交易管理网统计,今年 4 月共批准写字楼、商业等其他类型物业预售面积
万平方米,占商品房预售面积的 % ;本月写字楼、商业总预售面积约
万平方米,占到商品房成交面积的 %。
随着写字楼、商业的销售旺季来临及外国资本的进入,本月成交量大幅上升
(其中写字楼销售势头较好,商业销售压力较大),供应量与成交量近乎持平,
预示着存量房正逐步被市场消化。
价格分析
2005 年北京房价上升近 20%,今年北京的房价涨幅更不逊于去年,4 月房价
再创新高,数月之内单价上涨几百甚至千元的项目比比皆是,成业行作为资深专
业机构做出如下解析和建议:
1、去年土地供应计划的执行偏差导致供应量严重不足,加上部分开发商囤
积土地及由土地转化为有效市场供应量的滞后效应皆使本月的供应量低于去年
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同期,本月住宅期房预售率高达 % , 需求之强劲可见一斑,供求关系失衡
致使房价迅速攀升。
2、供应结构不合理。本月 8 个新开盘项目中有 5 个均价在 7000 元/平方米
以上,其余 3 个都位于南五环外偏远区域。高额的拿地成本使开发高档项目成为
开发商的不二之选,高档项目供过于求,相反大家需要的 5000 元/平方米以下的
项目由于利润偏低却相当稀缺。
3、包括摩根士丹利、高盛、美林集团、荷兰国际集团等外资机构和各类基
金在京投资热情异常高涨,表现为直接注资国内房地产开发商及投资性购房,投
资重点是高档写字楼、商业,主要是瞄准了 2008 年奥运会期间北京房地产市场
开发的真空期,以期获利。
4、北京周边山西、河北等地的财富人群的消费能力同样不可小觑。目前,
据社科院发布的《2006 年中国房地产蓝皮书》统计,去年北京全市普通商品住
宅成交万套,其中外省市个人购买所占比重为 %。
目前政府已采取了一系列平抑房价的措施,如加大推出招拍挂土地的力度、
在今年土地计划中增加对中小户