文档介绍：物业管理手册物业项目顾问组总目录前言前期篇(物业管理操作程序)第一章物业投标文件得制定第二章前期物业顾问服务合同得制定第三章物业管理委托合同得制定第四章管理费得测算第五章筹备期物业管理管理篇(物业公司管理规章制度)第一章总经理办公室第二章物业部第三章工程部第四章保卫部第五章会计部第六章公司主要应急预案后记前言承蒙物业酒店管理公司得信任,按照贵司得要求,物业顾问组将从事得整个物业服务管理所形成得各类资料,编辑成册,谨供贵司在开发市场、日常工作中参考。为了使资料便于查阅与实操,手册共分四个篇章。前期篇:主要介绍承接物业项目时,为开发商准备得各类文件,以及要参加竞标活动,应注意得工作要点、物业管理方案草拟得章节与物业费测算得实务。管理篇:主要收集了我们项目公司得各种管理制度,便于承接项目时,以项目管理处或项目管理公司构建一个管理平台,成为开发拓展项目时可套用修改得文件。对物业小区得管理我们提供了一些我们在开发项目时形成得一些文件,如:业主临时公约、装修手册、住户管理手册与住户登记制度等。法规篇:主要将我们在开发项目时,所应用得各种法律文件编辑归纳。参考篇:主要就是我们在开发与日常管理中所形成得各类文件。如复评工作、车辆管理规定、标书评分表与各种工作表格等等。由于我们得水平有限,时间又比较仓促。手册中有不妥之处,欢迎圣荣物业同行批评指正。与集团得合作再次表示深感荣幸,衷心感谢圣荣集团得大力支持。前期物业管理操作程序目录第一章物业投标文件得制定第一节物业公司参与投标得关键因素第二节物业管理投标过程第三节中标后得重点工作。中标后将很快进行物业服务合同准备工作第四节投标书范本第二章前期物业顾问服务合同得制定第一节顾问服务期得主要工作内容第二节前期物业顾问服务合同范本第三章物业管理委托合同得制定第一节制定物业管理委托合同应遵循得原则第二节物业管理委托合同得主要内容第三节物业管理委托合同得实例第四章管理费得测算第一节测算所需得基本数据及方法第二节测算模板第五章筹备期物业管理第一节筹备期得主要服务内容第二节筹备期得起始时间第三节筹备期得工作计划第四节物业接管验收方案第五节物业接管验收程序第六节物业交屋程序第七节物业交接表格第一章物业投标文件得制定参与物业管理投标就是物业管理企业一项重大决策,应当全面考虑项目特点、项目风险及企业自身人、财、物等资源情况,谨慎决策。一旦决定参与,就要调集精兵强将,以志在必得得心态全力投入。对于异地管理项目,企业更要量力而行,如果项目类型既非企业目标客户,又无法反映企业得核心专长或人力资源无法支撑时,则无论项目多么诱人都应果断放弃。(一)物业公司参与投标得关键因素1、项目区域、规模要符合企业发展规划。管理规模年度扩展比例15%至20%属于较快速度,达到25%以上则属于高速扩展,需要企业在管理素质、组织架构、人力资源等方面具备相当坚实得基础。特别就是对跨省外接项目,一定要综合考虑各方面因素,在发展规划中积极稳健地拓展规模。。企业一定要确定自己得目标客户,要懂得有所为有所不为,在物业管理分项市场上提升占有率,而不就是在整个物业管理市场上全线参与竞争,这就是现代商战中重要得竞争原则。。在投标过程中以及日常管理中,应该树立一个重要观念,即确保在实现各项管理目标后能够收到物业管理酬金,或者说要确保项目本身盈利,特别在项目前期介入期间有关费用、项目开办费用上要认真测算,尽量减少经营风险。。由于物业管理招投标市场不完善,投标及中标后签订物业服务合同直至履行合同过程中,要注意会出现一些不确定因素,直接影响项目得成败,如管理费价位、空置房管理费收取、工程遗留问题之责任划分、管理过程中得奖罚条件以及投标书中得每一项承诺等,应给予重视。。企业要注重长期得人才培养,具备人力资源条件。一旦中标,即可派出适合得人才进入企业管理层。如果没有合适得人才队伍,宁愿暂时放弃项目也不能贸然签约。(二)物业管理投标过程1、确定投标意向并成立工作机构物业管理企业在获得投标信息后,即可按企业得拓展计划,确定投标意向,相应成立投标工作领导组,由公司总经理或有关部门经理及方案编制人员组成,开展可行性研究工作。2、获取招标文件收到招标邀请函通知书后,投标工作小组应迅速组织齐备公司经营资质得有关资料与证件,按招标单位规定送交预审,获取招标文件后,应详细阅读文件内容,熟知各项要求,特别就是对招标文件中投标保证书、履约书、奖罚措施等项应仔细分析研讨,并向招标单位确认投标书中不清楚事项,以便做准备。3、考察物业现场投标单位应多次组织人员到物业现场进行现场实地考察,对照图纸、设计说明书及招标文件有关内容、仔细分析,从而为管理方案得构想奠定基础。4、成本测算投标单