文档介绍：物业管理第八章物业基础管理第一部分第二部分房屋维修管理设备维修管理?物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维修服务? ?【专案简介】某商品房业主因夜间使用家用电器不当,而使自家的保险丝烧断。该业主向物业公司报修,物业公司的维修人员感到维修地点较远,且收费不高,故答复业主: “你反正一样要交钱,就近找个人修修算了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。”【分析解答】沪房地物( 1997 ) 954 号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定: “业主自用部位和原有自用设备的损坏,业主可以向该物业管理区域的物业管理企业报修,也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的,物业管理企业不得拒绝修理。”“物业管理企业接到急修项目报修的,应在 24 小时内修理。”本案中,保险丝烧断虽是家用电器使用不当引起,但属因室内线路故障引起的停电事故,属于规定的物业急修项目。物业公司在接到居民报修后,应该在 2小时内到达现场进行处理, 24 小时内修复。自用部位和自用设备的维修、更新费用,应由业主承担。?精诚所至——业主不愿配合公共部位维修怎么办?某大厦 16 条雨水干管垂直贯穿 32~5 层主人房阳台板后,从 4层阳台顶部弯出墙外连通污水干线,唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通,必须穿行于 4层的居室,这就不可避免地会给主人带来或多或少的不便。因而,许多人不愿给予配合。一次,管理处准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系,都被住户拒之门外。维修主管又第三次登门做工作,还是没有做通。住户认为管道清淤总是折腾她家,强调管理处应当拿出一劳永逸的方案,并要求同主任会面。 主任闻讯立即来到该住户家(主任亦招之即来,起码让其心动,若摆架子拖上几天,很可能就会使其更为不满),在诚恳地听完住户的意见,表示完全理解她的想法,并对她以往的配合致以谢意之后,首先和颜悦色地讲明管理处同样也希望对管道进行一劳永逸的改造,但囿于经济原因短期难以实施(住户的要求并不为过,管理处的安排也情有可原,双方相互理解,事情就好办了);然后详细交待了这次清淤的具体安排和防污染措施,承诺一定做到既快又净。 精诚所至,金石为开。在管理处不厌其烦的努力下,该住户转变了态度, 欣然同意马上予以积极配合,当日下午,清淤工作顺利展开。 点评:说服业主用户有时是相当艰难的,既需要诚心,又需要足够的耐心。三次五次谈不出子午卯酉的事常有,那就苦口婆心、不厌其烦地谈下去, 相信绝大多数还是通情达理的。精诚所至,金石为开。 2016-12-28 5 1、了解物业管理所涉及的房屋建筑附属设备设施的种类 2、掌握屋建筑附属设备设施正常运行和日常养护应注意的基本要求 3、重点掌握房屋建筑附属设备设施日常运行和养护的技术要点学****目的与要求第二节物业设备管理一、物业设备的概念及分类㈠概念是指附属于建筑物的各类设备的总称。它是发挥物业功能、实现物业价值的物质基础和必要条件。㈡分类 ,如供水箱、供水泵、水表、供水管网、水池水池等; 3. 排水设备,如排水管道系统、通风管、清通设备、抽升设备、室外排水管、污水处理设施等; 沙井和化粪池沙井和化粪池 ,如热水表、加热器、供应热水管道、冷水箱等; ,如供水箱、灭火机、消防泵等; ,如厨房设备、燃气设备等; 、制冷和通风设备系统。??消防:报警系统、消防控制中心、消防消防:报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统统、防排烟系统??空调:中央空调、局部空调、混和空调空调:中央空调、局部空调、混和空调??采暖:热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖采暖:热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖第二节物业设备管理一、物业设备的概念及分类㈡分类 : 供配电设备,如变压器、配电房内设备、楼层配电箱、电表、总开关、线路、发电机、公共照明线路、发电机、公共照明弱电设备,如公用天线电视设备、通讯设备、有线电视设备、广播设备等; 运输设备,如电梯、自动扶梯等; 防雷设备,如避雷针、避雷网等。??电梯:载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂电梯:载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯物电梯??电迅和智能化系统:电话、有线卫星电视、电迅和智能化系统:电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统统、室内报警系统、车场管理系统一、房屋附属设备设施的构成建筑电气工程设备供电设备、照明设备、弱电设备、房屋的避雷设备、室内运输设备房屋给排水系统供水设备、房屋的排水设备、房屋卫生