文档介绍：南京钟山国际高尔夫项目销售建议书(提纲)

一、项目综合分析
1、项目地块:钟山国际高尔夫项目地块的区位优势地位十分显著。
(1) 天然优势:地处南京城东北部板块,属““大东郊”的范围,紧临紫金山东北山麓,周边分布中山陵、明孝陵、梅花山等世界级、国家级风景名胜,本地块完全纳入群山环绕、树木青翠、流水潺潺的中山陵风景区域之中,天然景观环境资源得天独厚。
(2) 文化优势:传统文化崇尚紫气东来,南京六朝古都千百年的文化积淀形成特殊的“东部情结”,在南京人心目中紫金山东麓充满神韵、令人向往。文化资源的魅力无限。
(3) 交通优势:处在成熟道路网架之中,交通四通八达。北有312国道宁镇公路,南有沪宁高速和宁杭公路,东西介于绕城公路和环陵路之间,连接南京市内,连接长三角上海、杭州、苏锡常镇江各城市。具有南京都市圈辐射力。
(4) 政府导向优势:符合南京城市重点发展方向。周边聚宝山、马群、仙林、麒麟、亚东等区域内房地产高定位项目已成气势,大学城、科技园的崛起指日可待,在未来三五年内,这些闪光点将形成面连成片,连动发展成为崭新的东部新城区,正加快东部成为城市一部分的进程,紫金山将成为城中山,本项目地块目前看来已经不算很偏,今后更加成为城市中心地带。人气潜力、地块潜力不言而喻,消费指数、兴旺指数将不断攀升。
2、周边房地产项目比较:
我们在城东大区域的范围内对相关别墅类型开发楼盘进行分析。
n 帝豪花园:本项目尊贵芳邻,各居环陵路东西两侧。
南京传统的顶级纯别墅区,从94年起开发建设,因其进入南京市场时间过早,定位极高,且内部股东纠纷,导致开发周期大大延长,经营效率并不高,但是以今天静态的眼光来看,帝豪花园仍然是南京难得的一个成功的纯别墅项目。虽其建筑单体已远远落伍,但它内部大都为单体别墅,定位纯粹,依傍中山陵东坡,自然植被条件极其优越,被南京富豪阶层一致认可为最好的顶级别墅区,基本出售出租完毕,业主多为顶级富人和南京及周边城市外资企业外籍人士。此项目奠定了环陵路顶尖级富人区的独特氛围。
n 聚宝山项目:本项目未来年轻伙伴,与本项目北端相临,仅相隔一条312国道,江阴阳
。媒体前期炒作曾称该地块为“南京最后一块别墅用地”。
聚宝山地块已规划为又一高档社区,标准很高,集多层、小高层和别墅为一体,将是彼此竞争的对手,别墅销售受到相互的制约。
n 亚东新区:
亚东背景资料:94年启动,在国务院“南京市2010年城市发展规划”中列为“卫星城”,定位“科技、教育、旅游及自然生态保护区”,早期为美资合作开发,后因合作前景不明而美方撤资,转为自主开发大学区及休闲居住区。早期普通住宅项目如雁鸣山庄、亚东花园城定位为针对低端市场的廉价房,价位从1300、1400升至1800、1900;后期的咏梅山庄随着南师大分校的建设定位抬升,其消费目标群从中低端向中端转移,销售均价约2200、2300,但开发商因受前期低端项目的成功开发思路影响,对咏梅山庄定位没有根本转变,其售价的涨幅实际低于该地块应有的涨幅,现咏梅山庄已基本销售完毕。目前仙林大学城整体规划方案已出台,亚东成为南京未来重点发展的一个板块。预期该区域以后的新项目面市,其市场定位将依托于大学城向中高端转化。
亚东两个最具有典型代表意义的别墅项目??金陵家天下,沁兰雅筑,都是以联排