文档介绍：潼南项目
前期策划方案
深圳市思博置业顾问有限公司
二00五年九月十二日
目录
第一部分市场篇
我们处在什么样的市场环境
——潼南市场调研
第二部分定位篇
我们如何领导潼南的住宅市场
———项目市场定位
第三部分产品篇
我们应建造怎样的产品
——项目发展建议
第一部分市场篇
我们处在什么样的市场环境
——潼南市场调研
潼南县概况
潼南位于重庆西北部,地处四川盆地中部偏东。东邻合川,南接大足,西连安岳,北靠遂宁,幅员面积1594平方公里,总人口92万,辖31个镇乡,561个行政村,是距重庆主城区车程仅两小时的近郊大县,是川渝两地的经济结合部,是重庆对外开放的渝西北窗口。县人民政府驻梓潼镇。
潼南是农业县,素有鱼米之乡、蚕桑之乡、黄桃之乡、小水电之乡的美称,是全国"粮食、瘦肉型猪、黄桃"生产基地县。
(区位地图)
区域划分
江北新城
凉风垭经济园区
老城区
(潼南区位地图)
第一个片区――潼南老城区
老城区位于梓潼镇涪江南岸,为原潼南政府所在地。目前潼南县城人主要居住和生活在该区域,区域配套设施完善,人口密度大,为一个历史悠久的老城区。
(街区图片)
第二个片区――江北新城
潼南江北新城位于梓潼镇涪江北岸,与旧县城隔江相望,与拟建中的遂渝快速铁路车站紧密相邻,涪江大桥将其与旧城联为一体。江北新城地势平坦,环境优美,地理位置十分优越,随着县城"东下北移"战略的实施,将逐步成为全县政治、经济、文化中心。
潼南江北新城总体规划5平方公里,至2005年底,江北新城3平方公里将全面建成,新城区人口将达到3-5万人。
(新城行政中心)
第三片区――凉风垭经济园区
凉风垭经济园区是潼南县新规划开发建设的城市新区,是重庆市乡镇企业示范区,是以非公有制经济为主集商住、商贸、旅游观光为一体的生态经济园区,,,建成时间五年。到目前为止,,建筑房屋面积为30万平方米。
(经济园区)
在售楼盘调研
目前潼南在售楼盘主要分布在老城区、江北新城和凉风垭经济园区,在售楼盘个数约10个,调研资料及分析如下:
潼南老城区
老城区为潼南县人的主要生活区域,房地产开发以旧城改造为主,在售楼盘仅有嘉瑞花园和阳光小区两个项目。供应量相对较小。
嘉瑞花园
基本情况:
开发商:重庆市嘉瑞房地产开发有限公司
物业位置:潼南县大同街225号
建筑类型:多层
占地面积:45807㎡
建筑面积:约10万㎡
其中商业:㎡
总户数:600多户
建筑容积率:
绿化率:%
销售价格:
住宅:858-888元/㎡
商业:7000元/㎡
付款方式:7成5-20年按揭
规划情况:
嘉瑞花园,位于老城区中尚未开发的面积最大的、地理位置最佳的地段。
项目分二期开发,一期六幢,一梯四户。目前一期已投入使用,二期正在施工中。
,位于底层两层。商业采取十五年返租的产权式商铺方式进行销售。
05年3月,新世纪与嘉瑞花园正式签定进驻合约,新世纪·嘉瑞花园店将成为新世纪在潼南开的第一家分店。新世纪百货租赁6400平方米。
小区采用古典主义设计手法与现代建筑相结合,是目前潼南老城区档次最高的住宅小区之一。
销售情况:
项目一期约300户,从2004年7月开始进行销售(开盘销售价格718-748元/㎡),㎡、三房三厅140㎡、四房三厅150平方米的户型。目前在售的主要为底层的商业。
调研实例:
户型:三房三厅面积:140㎡总价:118000元
户型:四房三厅面积:150㎡总价:120000元
户型:一房一厅面积:㎡总价:36293元
点评:
该项目为老城区规模较大的项目之一,项目占有较好的地理位置,且引进重庆新世纪商场,在潼南具有一定的社会效应。加上政府对项目所处的老城区楼盘供应量的控制,使得该项目成为老城区的典型项目。
阳光小区
基本情况:
开发商:潼南县体育场馆建设有限公司
物业位置:潼南县体育路阳光小区
建筑面积:15333㎡
总户数:142户
户型:
二房86-104㎡
三房128-㎡
四房140-150㎡
价格:
住宅价格:2、3、4F 738元/㎡
5F 718元/㎡
6F 708元/㎡
门面价格:3600元/㎡
规划情况:
由6个单元组成的单体楼,一梯四户,底层临街部分规划为商业,2-7F为住宅,后面部分1-7F为住宅。
销售情况:
从去年11份开始销售,后面部分面积偏小,已全部售罄。剩下临街部分约