文档介绍：商业投资潜在风险分析自2000年起,商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起,并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示,2001年以后,我国商业地产投资年均增长率达到33%,超出住宅投资增长率6个百分点。其实从2000年开始,我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度,且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元,%,%,。进入2005年,我国商业地产呈现出更快的发展势头,,%。一、我国商业地产快速发展的原因我国商业地产快速增长主要源于以下几方面原因:宏观经济的发展和人们生活水平的提高,导致消费者对零售业需求的增加,从而营造了对商业地产的市场需求。图1显示我国居民人均可支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来,我国城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长,因此居民的消费水平逐年提高,表现为社会零售总额的逐年增长,从而带动了商业的发展,这就必然拉动对经营场所的市场需求,结果表现为商业地产投资额的快速增长。从恩格尔系数看,自2000年起,%,%,因此催生了大型购物中心等大型商业机构的发展,进而诱发了商业地产投资的加速增长。,不断鼓励推进城市商业的规模化发展。加之新一轮城市建设和改造高潮的兴起,都为城市大型商业项目的发展创造了机遇,从而拉动了城市商业地产的发展。商业地产开发的高收益性。长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同,商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值,恰恰相反,好的商业地产因其稀有性,会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外,承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划,决定了商业地产租约的长期性和稳定性,这都使得商业地产受到开发商的青睐。休闲经济的产生促进了商业地产的繁荣。1995年以后,我国居民全年平均休假时间增至121天:每年按52周计算,假定每周都实现双休日,则共休息104天,再加上“五一”、“T~一”、元旦、春节,共有10天。从劳动制度看,休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的增加,为居民从事休闲活动创造了条件,促进了城市休闲产业的发展。仅以日常生活为例,品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而居民休闲活动的增多引发了对提供休闲场所的需求,为商业地产创造了新的市场空间。二、我国商业地产发展中存在的问题商业地产项目开发盲目无序。一些商业地产开发商出于自身利益的需要,追求新的投资盈利模式,引发了大型商业网点建设热潮,结果绝大多数项目论证都不充分,建设开发盲目无序。很多商业地产项目采取了“先开发后招商”的方式,最终造成项目的损失巨大,还经常引发开发商、经营商、物业管理商三方的矛盾,成为新一轮投诉热点,有的还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。此外,项HI开发的盲目无序还是近年来我国商业地产空置率急升的一个重要原因。模块