文档介绍：XX·XX半岛
前期可行性研究报告

广州XX房地产顾问有限公司
二零零九年六月二十日
目录
前言............................................................ 3
第一部分项目SWOT分析............................................4
项目优势分析…………………………………………………………….…..4
……………………………………………………………...….8
……………………………………………………………..11
……………………………………………………………..15
第二部分项目战略规划和市场发展方向建议......................... 17
项目发展战略规划………………………………………………………….17
……………………………………………………..19
第三部分项目市场定位、客户定位..................................22
市场定位…………………………………………………………………….22
客户定位…………………………………………………………………….26
第四部分项目成本利润分析........................................ 27
估算前提和依据…………………………………………………………….27
投资效益分析……………………………………………………………….28
项目敏感性分析…………………………………………………………….34
第五部分项目融资和收益分析........ ........................... 37
阶段性工程建安费 37
项目投资计划及资金筹措表 37
税后利润表 38
现金流量表 38
第六部分项目的风险管理 40
第七部分结论................................................... 42
前言
根据XXXX半岛市场调研分析报告对长三角洲经济区宏观市场环境、别墅市场、竞争板块的深入分析,我们对本项目进行了可行性经济分析,重点对本项目的战略发展方向、市场定位、投资回报等进行分析,以为本项目的战略投资、规划和开发提供科学依据,更好地控制开发方向,合理地规避风险,将XXXX半岛项目真正建成大上海都市生活圈首屈一指的高品质湖畔生态别墅社区,为XX集团在长三角房地产市场的发展奠定良好的基础。
第一部分项目SWOT分析
本项目的优势(S)、劣势(W)、机会(O)、威胁(T)如下:
一、项目优势分析
淀山湖为上海市唯一的大型天然湖,具有很高的认知度
本项目位于昆山锦溪淀山湖畔,63平方公里风景秀美的湖面与上海市共享,以淀山湖为中心的沿岸旅游资源相当丰富,淀山湖的绝大部分水域属于上海,上海市民一直以来对淀山湖具有良好的认知度,随着上海国际化大都市经济、人口的高速膨胀,这里日益成为上海市民居住、旅游、度假、商务休闲的好去处。
优美的湖景生态环境,有利于打造成为沪上高品质的湖景庄园别墅
淀山湖风光秀丽,环境优美,空气清新,是上海市唯一拥有的天然湖泊,规模和景观远胜过佘山。本项目拥有2000米的湖岸第一排景观带,充满自然情趣,地块内众多水系形成密集的天然活水网络,为项目规划和营造亲水、亲自然的水环境系统提供了丰富的素材,而且项目本身的定位高,有很多岛屿式、半岛式规划,并有豪华会所和游艇码头设计,有利于打造成为高品质居住、度假、商务休闲型的国际级湖畔生态庄园别墅。
位于上海西翼,低土地成本开发,售价远低于湖对岸
的上海别墅
本项目虽然位于淀山湖畔,但却位于昆山,虽然与上海
市一水之隔,但与上海市区、西郊一带高昂的土地成本相比较,本项目(总用地面积为824223平方米,合1235亩)具有较大的成本优势,同时只有很少量的民宅需要拆迁,这些也全部由当地政府统一协调拆迁,减少了相关的拆迁成本,这些优势为开发商的成功开发奠定了基础,这已在其它项目操作过程中得到了验证。而且,虽然同处于淀山湖畔,本项目的售价远低于湖对岸的上海别墅,具有较强的价格竞争优势。
浓郁的江南古镇文化及人文环境,旅游资源丰富
项目所在地昆山市锦溪镇是江南水乡历史名镇,曲巷、流堤等构成的古镇美誉吸引了无数慕名而来的旅游者,与名闻世界的周庄等江南六镇咫尺之遥,并且是中国博物馆之乡,众多博物馆、江南园林,内容几乎涉及到古代江南民间习俗、信仰、雕刻和各