文档介绍：第一部分项目宏观市场背景分析 2
一、成都商品住宅市场总体形势 2
(一)####年成都房地产市场整体需求旺盛成交先抑后扬 2
(二)郊区市场量可能要超过成都主城区 3
(三)房价稳步增长 3
(四)供求矛盾得到一定缓解住宅供求关系仍然紧张 4
(五)产品供应及分布特点 5
(六)居民住宅购买力水平分析 6
二、成都市商业房地产市场简析 6
三、房地产政策环境分析 7
(一)政策趋势 7
(二)住房信贷政策 8
(三)经济适用房、廉租房政策 9
(四)加强技术进步引导 9
四、未来走势预测 9
(一)房价涨幅将超过10% 9
(二)竞争加剧 10
第二部分区域市场分析 10
一、区域房地产市场现状分析 10
(一)区域背景描述——人文城西 10
(二)区域主要交通状况 11
(三)区域房地产市场特征 12
(四)区域市场平均价格分析 18
二、区域商品住宅状况 19
(一)区域主要楼盘情况 19
(二)区域在售商品住宅特征 27
三、区域土地市场简析 28
(一)从城西二环至外环内看 28
(二)从区域市场看 28
四、区域市场研究结论及市场未来走势预测 29
(一)政策利好,住宅开发环境得到改善 29
(二)住宅开发将向“高”发展 29
(三)商品房总体供给将继续保持快速增长 30
(四)房地产开发将不再规模化,开发水平将不断提高 30
(五)消费者日益理性,需求量不断扩大 30
(六)房价上涨空间较大 30
第一部分项目宏观市场背景分析
一、成都商品住宅市场总体形势
(一)####年成都房地产市场整体需求旺盛成交先抑后扬
注:来自《成都房地产》
从####年五城区住宅走势图(图一)可以看出,除了2月份因为春节原因成交较少以外,上半年受国家调控政策影响,成交逐月走低,下半年则逐月走高,12月份达到99万平方米。去年房地产市场一个显著的特点就是成交面积在宏观调控下仍然保持增长,虽然受到宏观调控的影响,市场在去年中期一度沉寂,但全年大成都总成交面积仍然达到了1600万平方米,%。其中,住宅成交1333万平方米,%。,%;,%。从总体上看。在宏观政策调控背景下,成都市房地产市场仍然表现出了一种增长态势,说明成都市场在调控之前是比较健康的,泡沫较少。
从五城区住宅逐月价格来看,####年,整个住宅的交易均价仍在波动中上扬,只是上涨速度在减缓。
(二)郊区市场量可能要超过成都主城区
商品房
(万平方米)
同比增长
住房
(万平方米)
同比增长
全市
%
%
五城区
%
-%
郊区(市)县
%
%
(图二)####年成都市商品房成交情况
根据“####年商品房成交情况”(图二)可以发现:成都市区交易量和郊县正在逐步靠拢。未来,成都郊区市场交易量有可能要超过主城区。
(三)房价稳步增长
商品房成交均价
(元/㎡)
住宅成交均价
(元/㎡)
全市
3173
2876
五城区
4085
3770
郊区(市)县
2144
1956
(图三)####年成都市商品房成交均价情况
从“####年成都市商品房成交均价情况”(图三)可以发现,去年,全市商品房均价是每平方米3173元,住房是每平方米2876元,五城区是每平方米4085元,%,其中住宅销售均价3770元/㎡元,%。
(四)供求矛盾得到一定缓解住宅供求关系仍然紧张
商品房供应方面,####年成都楼市的供求总量正在趋于平衡。实际上,从近几年的新增商品住宅供求总量来看,2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积,供应表现不足。而到了####年,新增商品住宅供应面积与实际销售面积基本相当,。
目前,成都住宅市场最热点区域为2-3环,统计资料表明,目前2-3环的供应量占到了整个市场的约70%,而3环外的商品房供应量也接近20%,这些数据表明,随着市中区可供开发用地的减少,中心城区的住宅将变得日益稀缺,升值潜力不言而喻!
(图五)2003-####年五城区商品房供销情况
(五)产品供应及分布特点
(1)各面积段产品供应特征
中产城东供应主力户型面积段为120-144㎡;
城西户型供应走向高端化;
城南各面积段供应结构相对平衡;
城北主力户型80-120㎡;
价高地少,城中为成都市小户型供应的主要区