文档介绍：学生公寓B区商业街定位、业态、租金建议方案(部门讨论稿)商业街的定位和业态组合设计直接关系到建筑设计方案、对外招商和后期运营管理,租金的合理程度直接影响到招商的成效和商家的经营成本,我们通过对目标消费市场、周边商业项目、同类型大学城商业项目进行前期调研,以及在参考第一太平戴维斯方案的基础上,对商业街定位、业态组合设计以及租金制定提供如下建议方案。一、目标消费市场调研不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好,从满足消费群体的需求出发,这是商业项目定位及业态组合设计的基本原则。B区学生是新建商业街最主要的目标消费市场,为了充分了解B区学生消费状况和对新建商业项目的具体需求,从而为商业项目定位、业态组合设计提供参考依据,我们进行市场调研。调研结论如下:,消费层次分化比较明显。月均消费支出在800元以下的比例占65%,这部分学生消费能力不强,以基本的生活需要为主;月均消费支出在800-1000元的占22%,月均消费支出在1000元以上的占13%。。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位,交通、通讯(手机话费、上网等)支出排在第二位,绝大大部分学生用于服饰、学****聚餐交际方面的支出不大。。银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列,73%的项目的支持率超过50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港,因为这些项目并不是必备性商业。因此,从调查情况来看,新建项目业态设置得到学生的支持和认可。、质量和潮流。从调查结果分析,讲求实际、理性消费仍然是区内学生主要的消费观念。在购买商品和服务时,学生们大多本着经济实惠的原则,在消费时也会兼顾到实惠和高标准。我们新建商业项目是满足区内学生生活需要的配套设施,业态规划应优先设置学生所需要的餐饮、商业零售、生活服务项目,引进大众型品牌项目,符合学生消费特点,物美价廉,适合中低消费水平。二、周边商业项目调研1、基本情况湖东大厦联丰广场翰林大厦面积约30000平方米96000平方米23700平方米定位在保持12项基本功能的基础上,坚持特色经营,以其更全面的功能和更齐全的配套为湖东区域消费群体提供综合性、全方位、各层次的购物、休闲和生活服务。集购物休闲、餐饮、娱乐、商住为一体的一站式综合性商业中心。本着“基本功能完善、个性功能突出”的原则,建设形成一个区域商业中心。以白领家庭式消费主体配套为主,开发适合中档家庭消费的零售、服务业;兼顾周边学生特色需求,提供改善、提升学生生活质量的商业、服务配套;业态组合餐饮、文化娱乐、生活服务等业态。整个项目由3幢建筑组成,南楼设置中西式餐饮店5家;北楼设置邻里生鲜菜场、卫生服务站和文体中心等公益功能,并配备了生活必备的零售商业,主楼1层为华润超市、家装设计一条街、家居用品,2、3层为商务办公、社区教育培训。餐饮、服饰、休闲娱乐、商业零售、住宿为主。整个项目由5幢独立建筑组成,A栋1层为服饰、2层为中介办公;B栋1层为百货街区;2、3层计划调整为大型家居卖场;C栋1-4层为KTV、浴场等休闲娱乐设施;D栋1-2层为特色餐饮,3-4层为经济型旅馆;E栋引进世纪联华和苏宁电器大型卖场。餐饮、休闲娱乐、生活服务、住宿等业态。整个项目由南北2幢大楼组成。北楼1楼为麦当劳、耐克、阿迪达斯、***、中国电信、温莎士洗衣、华润超市、礼安医药、柯达彩扩、美容美发、吴良材眼镜、圣麦西饼等;2楼为餐饮、咖啡;南楼1层为邻里生鲜菜场、社区卫生服务站、银行、邮政等;2层为大型ktv;3-6层楼为经济型酒店;7-9层为公司办公用房主要商家肯德基、华润万家超市、周渔海鲜大酒店、宝力豪世纪联华超市、苏宁电器、红顶商人俱乐部麦当劳、邻里假日酒店、老妈火锅等总体情况该项目为社区配套型商业,周边约有2万人居住的中高档商品住宅小区。体量较大,面临招租压力较大。在满足邻里中心基本功能的前提下,根据区域消费市场的特点,引入装修公司、房屋中介、社区教育培训,并推出小型商务写字楼出租,总体运营情况良好。该项目为园区南部大型的区城性商业中心,周边居住约近20万人口的拆迁小区及外来流动人员。功能齐全,业态丰富,对周边有较强的辐射,为销售型商业项目,目前销售价格8000-20000元/nf,销售形势较好。由于产权分散,整个项目缺乏统一的整体运营管理,造成业态混乱,档次较低,商业形象不佳。该项目定位准确,人流动线流畅,业态规划合理,地理位置较好,加上邻里中心品牌优势,今后与文星广场将成为高教区主要的商业中心之一。租售结合,该项目前五年与业主签订包租协议,由经营管理公司代为招租,每年给业主返回8%左右的投资回报。目前销售价格为12000-180