文档介绍：【泛泰·欢乐谷】营销策划书录目DONGDOUHUATING第贰部分:项目定位第壹部分:市场概述一、项目现状一、区域竞争分析二、产品差异性策略二、项目概况三、主题定位SWOT分析三、项目四、行销方向定位四、目标客户分析第肆部分:广告策略及第叁部分:营销推广策略步骤一、广告策略一、市场推广策略二、广告步骤二、公关策略记三、后三、销售策略市场概述第壹部分2008中国房地产市场分析一、1、2008年中国房地产市场发展风险趋势分析2008年,从土地管制到金融信贷紧缩,从住宅供应结构调整到税费调控,调控力度进一步加大,并且针对由于市场供需结构性失衡导致的房价持续走高的现象,采取了更加严厉的调控措施。这一系列的政策通过其传导渠道,作用于中国房地产的方方面面,将对市场产生巨大而深远的影响,尽管这些影响最终还需要时间和市场来验证。.展望2008年的政策走向,尽管政策调控的效果尚未充分得到体现,但作为稳定规范市场的政策,稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因此,从当前的市场状况看,2008年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期,仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2008年的政策仍然是影响市场走向的最大因素,而这种影响或将加强。土地管理更加严格,土地增量供应控制更严,土地成本将提高,这也将加剧对于存量土地的竞争。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制,从而抑制房地产开发投资的过快增长,并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看,土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收,建设项目用地管理将更加严格。总的来说,土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化,市场更加呼唤升级的专业服务。在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下,2008年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下,房地产行业强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。2、2008年中国房地产市场发展优势趋势分析国家宏观调控政策逐步出台,使得房地产行业的进入门槛逐渐抬高。随着土地出让日益公开、公平,房地产行业竞争的重心将倾向融资能力,资本市场往往对大地产商青睐有加,而资金实力和开发资质弱的房地产公司前景将日益暗淡。二、,同时积极构建多层次的住房供应和保障体系,促进房地产业健康发展。据了解,今年,我省将切实加强房地产市场宏观调控,根据总量与项目相结合的原则,按照已公布和实施的住房建设发展规划,重点落实普通商品房、经济适用房、廉租房建设计划,严格落实套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房占新建商品房的比例达到70%以上的规定和廉租房建设目标责任。与此同时,做好稳定住房价格工作,逐步使住房销售价格与多数家庭的支付能力基本适应。为构建多层次住房保障体系,建设部门今年将严格落实以财政预算为主,住房公积金增值收益、5%的土地出让净收益相结合的廉租房资金筹措机制,严格执行经济适用房管理政策,严格按《经济适用房价格管理办法》审定销售价格,公开销售对象,以确保政府优惠政策落实到低收入住房困难的家庭三、西宁微观市场特色分析现今的西宁房地产市场,竞争逐渐加剧,市场的重心青睐规模化、品牌化、产业化的房产企业——1、政府将房地产作为经济支柱产业给予重点扶持,但力度仍然不够,应加强二级市场和大型房地产业集团的建设。、受政府“严控区”政策的制约,产品郊区化、高层化将成主流。、开发商已开始注重环境规划、物业服务和品牌建设,出现了一些以品牌取胜的大型房地产开发企业,中型房地产公司多以环境、景观和服务争取市场,而众多小型开发商则以价格战为主。4、配套机构规模细小、各自为战,不能采取联合或联盟的方式为开发商服务,致使服务水平不能得到提高,影响到房地产业的整体水平。5、房产项目的营销开始重视“概念地产”与“品牌营销”。二、项目概况1、基本数据本案位于西宁市城东经济开发区,项目建筑形态以小高层、高层住宅为主,另配休闲商业街、游乐中心、休闲会所、产权式别墅。总建筑面积为523000㎡住宅建筑面积:400000㎡酒店建筑面积:50000㎡公寓建筑面积:40000㎡小学建筑面积:3000㎡配套公共服务设施:30000㎡2、地段概述:本案位于西宁市城东区次中心位置,紧邻的城市主干道南绕城快速路,是本案居民进入市中心的快捷路;而南绕城快速路作为本市主要交通道路,是东区的主要出入口,往机场、上