文档介绍：、、愚园路交叉口。,建筑面积近11万平方米,由两幢34层的高层组成。两梯两户,户型而积150m2—200m2,假设Fl标均价8000—9000元/m2,主力总价为150万一200万。优越的地段,高标准的规划以及总价,决定了惕园的市场定位——豪宅。下文的论述,都是基于这个定位。2畅园的目标顾客及特征谁是畅园的目标顾客?——买全市概念豪宅之人,非富即贵。具体表现为:1) 大中型企业老总,主要是私营企业。2) 外资、金融界、IT界等企业的高级经理。3) 在上海投资经营或有亲属在沪的港台人和外籍人华人。4) 较多的中高级公务员。5) 从事特别经济的隐居者。6) 选择上海作为度假、养老的境外人士。畅园目标顾客的特征是什么?——基于畅园的自身特点,目标顾客为:1) 收入稳定,事业有成。2) 注重优雅,交通便利的居住环境。3) 对生活的品位,子女教育和身心健康等高质量生活方式有独到的见解和认同度。4) 年龄在35—50岁之间。5) 现有一套或多套住宅,可能对居住现状不满,有换房的要求。6) 社会关系较广,社会经验丰富,有己独特的消费取向和审美观念,强调个性发挥。7) 对市中心的高层高尚住宅有一定的经验和判断标准,不易跟风炒楼或冲动签单。3畅园目标顾客的需求分析畅园的目标顾客是现代社会的菁英分子,是金字塔的塔尖部分。他们从来就不缺少选择的机会,除了畅园,上海还有许多豪宅可供他们选择。怎样才能争得这些人的芳心,使畅园成为其择业的首选呢?要对•其需求进行详尽的分析,即目标顾客要买什么样的房子;在哪里买;为什么要买这样的房子。搞清楚这些之后,才能投其所好,有的放矢。中原认为,尽管豪宅的标准存在争议,但豪宅一定是单价高,总价巨大的房子。(附表:全市高价位楼盘总表)从表中可以看出,以价格为标准,目标顾客所选择的豪宅大都出现在三种地方。第一种,周边有稀缺景观资源。滨黄浦江、临苏州河或在大型绿地、场馆边的物业成为豪宅的潜质大些。第二种,历史渊源久远,环境优雅的区域,如徐家汇周边,淮海路两侧,建国路沿线,镇宁路沿线,都是全市公认的高尚地段。第三种,依托新兴开发区,商业区的高档住宅群落,地理位置优越,如人民广场周边,虹桥古北地区。这三种地方,都是上海的精华所在,因为居住在这些地方,才能真正体会到国际大都市的魅力。畅园所处区域有后两种地方的特征,具备成为豪宅的潜质。这些地方的豪宅,一定是具备的某些要素可以满足目标顾客对居住生活的需要,客户才会购买。那么,豪宅具备哪些让顾客满意的要素呢?要素一:地理位置和周边环境稀缺的地理位置是决定房屋价值的重要因素之一,对豪宅而言更是如此。豪宅一方面要保证居家目的,又要具备很强的休闲、娱乐、享受的功能,周辿环境即要优美、高雅,又要交通便利,生活气氛成熟。要素二:户型设计尽管面积大不一定是豪宅,但是豪宅一定要面积大,或者说要大户型占主导地位。面积小尽管也可做出很豪华的房子,但很难做出功能严格区分的居室来。户型设计•一定要考虑到业主的居家生活需要,并非大而无当。要素三:建筑和外观形象外观形象立求爽亮,即与周边的环境相协调,又新颖挺拨,卓而不群,成为所在区域地标性建筑。要素四:建筑质量和建材选用保证建筑质量的关键是采用先进的建筑技术,保障楼宇的质量,提高使用寿命。选用上好的建筑材料则是另一个重要标准,豪宅体现“豪华”的关键之一在于此处。可以说每一个细节都要力求精雕细琢,每一处建材选用都不马虎对待。要素五:小区规划与景观设计周边有稀缺景观资源的豪宅,小区规划都尽量利用之,做到家家都有景;不具备景观而地段优越的豪宅,也十分重视环境规划和景观设计,这关系到楼宇有没有品位和气韵。要素六:小区生活配套小区生活配套是决定豪宅品位的另一个十分重要的方面,沪上豪宅一般都拥有多功能豪华业主专用会所,室外中心花园,其他如背景音乐、观景台私家车道、泳池等,但水平和质量亦参差有别。要素七:智能化豪宅一般都有可视对讲,红外线保安及自动报警,光缆辅入小区使上网更便捷,三表远程抄报等,尽管名豪宅“智商”不同,但都宣称自己是“智能化”。要素八:物业管理强调安全第一是少不了的。请著名物业管理是为豪宅贴金的手段之一。为迎合“富人”们的习性,豪宅的物业管理在“面子上的文章”和“附加功能”等方面都马虎不得。要素九:价格水平豪宅的价格比其他楼盘要高,之所以高,就在于它们在上述的儿个方面做得好,做得强,有效的提升了楼盘的附加值,即使价格高也使顾客觉得物有所值。要素十:营销企划豪宅的营销推广活动大多采取情感的诉求和理性诉求相结合的方式,使目标顾客情感上认同此豪宅,理智上也相信豪宅的几大卖点。广告投入较大,精心设计,企划风格统一,楼盘容易形成品牌。以上仅为简单论述,中原根据畅园自身特点,将在产品建议中结合豪宅十大要素做进一步