文档介绍：市区五家评估机构对当前拆迁评估工作提出的问题及建议文稿关于盐城市区拆迁相关文件调整的建议江苏正道土地房地产估价有限公司2008年7月6日一、盐房管[2005]14号中拆迁初步估价结果公示的规定与盐政发[2005J38号中公布评估结果的规定存在一定矛盾,拆迁评估实践中无法统一。1、 原文规定的内容盐政发[2005]38号文件第39条:拆迁人应当自评估结束后的5个工作日内在拆迁地点公布评估结果,同时将评估结果送达将被拆迁人。盐房管[2005]14号文件第13条:评估机构将分户的初步估价结果在拆迁范围内对被拆迁人公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。公示期满后,由评估机构向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告;由委托人向被拆迁人转交分户估价报告。房屋拆迁估价报告只作为房屋拆迁补偿的依据,不得作其他用途。2、 相关疑问A、 评估结果公示的时间不统一,是5日还是7日?B、 评估结果公示的主体不统一,是拆迁人还是评估机构?C、 送达评估报告的主体不明确,是拆迁人还是委托人?3、 相关建议A、 建议评估结果公示的时间统一为5日或7日。B、 评估结果公示的主体统一为评估机构。C、 送达分户评估报告的主体统一为评估机构,但应由拆迁实施单位、无利害关系的第三人(公证处、律师、村组和街道干部及其他人员)分户送达。D、送达分户评估报告的具体时间统一为评估结果公示后(5日或7日)。二、盐房管[2005]17号中容积率调整系数不合理,具体评估实践中本身系数不合理、被拆迁人不理解,矛盾和意见较大。相关建议:A、 方法一:经相关主管部门和市区评估机构测算和讨论,制定统一的系数或统一的容积率系数调整的计算公式。B、 方法二:被拆迁房屋合法土地使用权面积大于合法建筑面积的部分,根据不同的土地级别和实际情况由评估机构评估确定。,土地使用权面积大于合法建筑面积的部分另行评估增加,但需扣除土地出让金。三、盐房管[2005]17号中住宅楼层系数不合理,具体评估实践中本身系数不合理、被拆迁人不理解,矛盾和意见较大。相关建议:三层四层五层六层坡顶、双屋面平顶坡顶、双屋面平顶坡顶、双屋面平顶坡顶、双屋面平顶■一0%0%0%0%0%0%0%0%2%2%2%2%2%2%2%2%-2%-3%6%6%5%5%5%5%四-4%-5%4%4%4%4%五-8%-10%2%2%六-8%-10%Hi根据二手房市场调查和新商品房调查,经相关主管部门和市区评估机构测算和讨论,制定统一的系数。k盐房管[2005]17号中对划拨土地不使用权价格评估不明确,与2005年市国土局相关文件矛盾,具体评估实践中各评估机构之间具体评估技术路线不统一、被拆迁人不理解,各方意见分歧较大。1、原文规定的内容评估市区国有划拨土地使用权价格,,划拨工业(含仓储),面积较大或情况较为特殊的由政府相关职能部门通过会审确定。拆迁非住宅房屋合法土地面积大于合法建筑的部分,土地使用权划拨性质的,其土地补偿费用按估价基准日征地成本计算,根据市区的实际征地情况,市区征地成本参考价为:盐城市区10万元/亩,盐都区7万元/亩,开发区8万元/亩。2、相关疑问A、 划分行政区域是否合理?B、 被拆迁人通常要求按上限值计算?C、公共建筑用地(机关、教育、科研、文体、医疗、慈善)、公用设施用地、交通运输用地等土地使用权类型为划拨的文件未明确?3、相关建议A、参照房地产抵押估价规范指导意见第16条的相关规定方法一:直接评估在划拨土地使用权下的市场价值。方法二:评估假设在出让土地使用权下的市场价值,然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算;当地政府没有规定的,参照类似房地产已缴纳的标准估算。B、提请市国土局制定统一的评估技术规定。关于对盐城市区房屋拆迁估价有关问题的建议盐城市金地土地房地产估价有限公司二OO八年七月六日为进一步搞好盐城市区房屋拆迁估价工作,充分体现客观公正的评估原则,现对有关估价问题提如下建议,供参考。—、及时修改和公布有关评估参数,统一计算口径。1、楼层修正系数楼层修正系数包括商业用房楼层修正系数和住宅用房楼层修正系数,这两种系数目前都有文件规定,但与市场状况有一定差距。商业用房楼层修正系数以市中心区为例,目前市中心区临主要商业路线的底层商业用房单价一般20000〜30000万元,跨度较大,而二层商业用房单价一般6000〜8000元,跨度较小,且多数达不到底层商业用房单价的40%,表现出楼层修正系数偏高。但城市外围区域二层商业用房价格一般达到或高于按修正系数表测算的价格。而住宅用房1=