文档介绍：“金易•城市之光,'可行性研究报告一、项目市场概述(一)南川区域概述南川位于重庆大都市“1小时经济圈”范围内,距离重庆58公里,重庆市交通骨架中“二环八射”和“三环十射”的重要枢纽城忆其发展目标为将南川打造成为渝南黔北地区经济高地和区域性屮心城讥未來便捷的交通将为区域经济发展注入动力,更为当地房地产市场的发展带來新机。n前南川屮心城区位于东至东城街道办事处的苏家坡一陈家一铁孔一带,北至西城街道办事处的沿塘,西以永隆山西坡为界,南至南城街道办事处的万寿一鬥峨一双河一带。总面积约15塔平方公里。未來的城山建设将由隆化片区进一步向術、南及东北延伸,加快新城建设,以区级行政、金融、贸易、教科文体、医疗卫生、旅游服务为主,发展成为功能完备的城市屮心片区;发展东北北固片区,作为以二、三类工业(轻化工、机构等)及生活综合区,配套相应的商业服务设施;发展东部东胜片区,作为工业及生活综合区,配套相应的商业服务设施。(二)区域地产业现状近年南川房地产市场持续热销,价格呈递增态势,均价由06年底的1200元/平方米(建面)增长至日前的1800-2000元/平方米,中髙档住宅的价格基本在1800-21007t/m2之间。主要集屮在三环路附近,是1=1前南川房地产开发的热点区域。近期受到政策的利空消息影响,销售速度放缓,同吋区域潜在供给量增人,在未来08年潜在供给量约100力平方米。按照人均30平方米计算,南川全区职T06年年均工资为14314元,房价收入比约为3・5之间,按照世界银行的同行标准,这个比例针对南川的在职职工來说比较合适,但同时由于消费观念等因索,导致南川居民対房地产的消费过于保守。行业竞争较为激烈。2006年,,%,,%;,%;商品房销售额37460万元,%租售市场上,目前南川老城区住房一套的价格约在300-600左右,新城区的租赁价格一套在600-800元/平方米左右,南川商品房的租售比人于300:1,说明日前南川房地产投资价值相对较小。实地调研也表明日前南川居民购房多数以自住为主。商业氛用上,区域商业屮心氛用尚未成熟,周边项H均有自的配套商业,经营情况普遍欠佳。二、目标客户分析随着国家洪观调控政策的逐步实施,房地产市场逐步由原來的卖方M场转为以买方M场为主导的营销吋代,“一个好的地段+—-个好的产殆=卖座项1=1”的吋代也不复存在,我们把这种现象称之为“冷营销”而冷营销的核心是“客户”,所有的营销动作都应该是围绕客八这i核心体展开。(一)客源分析主要来源:南川主城房地产是典型的区域性很强的行业,虽然我们也一再强调,本案应该是一个全区性的项目,但不可否认的事实就是我们的目标客户至少有50%以上仍会来自南川主城区。次要来源:南川乡镇一临近主城区乡镇这个区域相对来讲与本案的物理距离相对较近,且随着城镇化进程的加快以及南川城市形象的提升,区域间交通便捷的因素致使部分乡镇经济实力较强将是本案的次要的目标市场。辅助来源:南川乡镇一其他主城区乡镇这个区域相对来讲与本案的物理距离相对较远,但随着城镇化进程的加快以及南川城市形象的提升,区域间交通便捷的因素致使部分乡镇经济实力较强将是本案的次要的目标市场,特别来源:其他区县随着重庆城市人口结构的变化,区县到主城置业的人数逐年增多,江北区目前也是这类人群置业的首选之地,所以本案也不乏有出售给区县置业者的机会,匚主貝区域■次笑无战LJ辆助E战口且县(客源比例(二)年龄分析主要年龄层:25-35岁本案的产品以中小户型为主,所以我们的主力客户群应该是稍有经济条件但并不十分宽裕的人群,25-35岁的青年置业者将是我们的主要客户。次要年龄层:35-45岁这一年龄层的客户将是购买本案中三房和大三房户型的主力,辅助年龄层45岁以上年龄结构比例图:(三)职业分析主要行业: 政府机关、事业单位、通讯、教育、医疗、保险等从业人员以及私营企业中的管理和技术人员、个体工商户。25至35岁的人大都接受过高等教育,目前这个年龄段的人是南川产业结构中的中坚力量。次要行业:外出务工人员。这类人群收入较高于南川大众人群收入,对房价有一定的承受能力,同时对项目品质具有较高的评鉴能力,而且根据区域未来的发展,本案有条件吸纳其成为业主,辅助行业:部分拆迁客户。这类人群小经济实力相对较弱,但货币补偿,以及户型面积的合理控制、能够帮助消化本案的部分户型。职业分布比例图:10%□主要行业■次硬行业□辅助20145做□主要■次要L!辎助(四)收入分析主要:家庭年收入8-10万次要:家庭年收入4-7万辅助:家庭年收入3万元左右(收入状况比例图)通过以上分析,我们将本案的目标客户划