文档介绍：房地产企业成本管理制度第一章成本管理规定第一条总则1、所有开发项目的成本管理均必须明确目标成本,并分阶段进行成本动态统计分析,确保项目成本控制在规定的围。2、项目公司在项目前期应及时了解当地政府的规费情况,用足用活各项政策和资源,努力寻求降低成本的途径。3、为保证对实际发生成本的有效监督,项目公司运营部负责项目目标成本控制。4、所有与项目开发相关的直接成本支出(不含贷款利息)必须经运营部审核,管理费用及贷款利息支出必须经财务部审核。5、天津公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核,异地公司的销售费用支出必须经过公司运营审核。6、项目开发过程中,项目公司运营部人员持续参与各阶段活动,统计分析项目成本变化,及时发现、纠正异常成本情况,以保证对项目成本的有效控制。7、对于已经市场化、社会化的设计费用,研发部门必须严格控制,确保设计费支出标准不高于市场平均水平。第二条目标成本确定1、目标成本由集团运营中心下达。集团运营中心、项目公司运营部在不同阶段制定相应的目标成本,并完成规定的报批程序,包括:★项目投资决策阶段,集团运营中心依据方案编制投资估算,经集团领导团队审定、批准,作为项目总目标成本;★方案设计阶段,依据总目标成本、规划方案、建筑方案设计,由各项目公司编制目标成本表,经集团运营中心审核后,报集团领导团队审批,审批后的目标成本作为项目公司的成本控制指标;★施工图阶段,由各项目公司将成本控制表细分,作为项目公司对各分项成本考核依据,同时上报集团运营中心备案;第三条成本动态控制1、各项目公司必须依据已批准的成本指标,对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控,制定控制成本的措施方案。2、项目公司运营部必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动,包括,但不限于:★设计方案优化;★业务分包(招投标);★材料设备采购比价、限价;★合同签订;★设计变更及现场签证;★合同付款等。3、项目公司运营部负责建立动态成本台账(包括合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐),项目公司财务部负责建立管理费用支出及贷款利息成本台账,集团运营中心销售管理部建立天津公司销售费用台帐,登记、审核实际发生成本是否在成本控制指标规定围。第四条成本核算与分析1、项目公司必须按《项目成本核算与分析》的规定,每月进行项目成本核算和经济活动分析,对成本指标的执行情况进行阶段性的检查和总结,分析成本发生的增减动态和趋势,并通过分析成本细项超支发生的原因,及时采取控制成本的措施。2、项目公司成本核算与分析报告,作为项目公司月度经营分析报告的组成部分。第五条项目成本超支处理及调整1、成本超支的处理措施由项目公司运营部按《成本细项超支预警的围和要求》、填写《项目成本细项超支预警表》,以书面形式报集团运营中心备案或审批:★不使用不可预见费,拟采取降低成本措施补救,由公司总经理审批;★拟使用不可预见费弥补,调整细项成本,报集团运营中心成本管理部审核后由运营中心总经理、集团主管副总裁审批;★需要突破项目目标成本时,必须经集团运营中心管理部及运营中心总经理审核后,呈集团主管副总裁、集团总裁审批。2、在项目实施过程中,因经营计划调整引起成本细项的目标成本的增加或减少,应及时报集团运营中心审查,并根据第五条1、款规定进行处理。第二章项目成本核算与分析第一条成本核算及经营情况分析要求1、项目公司每月1—3日对上月度成本核