文档介绍：新世纪执行细案项目现状:1、 房源基本已售出,主要剩下3#、6#号楼部分房源;3#号楼: 24套;6#号楼: 36套(带电梯);其他:19套2、 根据季节变化,,制约销售成交数量;3、 推广宣传渠道基本巳停止;4、 交房手续不齐全,交房日期不确定,给项日造成一定负面影响;5、 客运站、货运站没有正式营运,客流量不足;6、 周边竞争项|=|增加,产品可替代增多,但商业基本不相互冲突;7、 1号楼商业滞销,住宅变更格局不是很合理。市场环境:1、 市场在销售楼盘10个之多,住宅销传日趋激烈,楼盘品质高低各有千秋,价格参差不齐;2、 楼盘价格分布:顶层(复式):1360—1660元/平方米送阁楼三层(多层、小高层):1780—2166元/平方米一层(多层、小高层):基本是车库或者商铺举例现代城:商业主营小商品批发,一、二层全为商铺,价格大概在4800元/平方米住宅现推出房源基本售完,3-4层价格范围:1700—1880元/平方米桃花商城:商业主营商贸批发、零售,一、二层全为商铺,价格大概在6200-7600元/平方米住宅一期基本售完,二期销售达60%,顶层为复式,1360元/平方米;3-4层1780—1900元/平方米;5层1660元/平方米英伦小镇:沿街商铺较少,主导住宅销传,主要卖点五一水库顶层送阁楼:1400—1660元/平方米一层带小花园:1960—2166元/平方米民翔苑:■—期小高层已售完(现房)二期小高层已经开始排号,金卡5万抵7万,银卡3万抵4万对外公布价格2000元起步综合分析:根据项目销售阶段、环节,以及新世纪花园的现状,巳经到该清盘的销售环节,由于务种手续、证件不全,交房进度推迟;剩余房源套数不多,主要是电梯房,;同时,市场竞争越来越激烈,同类产品可选择性强,价格阶段分层明显,价格竞争日趋明晰;再加上国家调控,部分购房者在观望、等待,虽然县级影响不大,但也带来一定的降价心理;季节性变化造成看房客户减少,成交率降低。正因上述种种,也给市场带来机会,为1号楼入市带来契机,知己知彼,方能百战不殆。新世纪广场1号楼盘晰商铺:78套 住宅:203奁建筑面积:9810m2 建筑面积::1、 商铺招商不畅,剩余商铺较多,前期宣传推广较少2、 货运站未启用,性质为货物运输,客流量不多,商铺不愁卖,但住宅有一定阻力3、 周边环境对比明显,如村里联排别墅小院、中、高档小区等4、 入户不方便,楼梯少,从车厂进入噪音大,不适宜居住5、 住宅空间分割勉强,不合理,室内布局明显不同于市场住宅规划,不符合人文居住****惯6、 位置:有南北走向、东西走向,采光通风受限制7、 公摊大,得房率低8、 好在商铺位置优越,可以带动部分住宅销传9、 1号楼不适宜做宾馆、酒店、会所等娱乐场所,环境、位骨决定了功能性质定价及价格策略建议价格策略的工具:核心均价、销控与价格走势、层差、朝向差、折扣率定价的方法采用:收益法、成本加成法、市场对比法三者结合1、价格定位依据由于目前息县房地产市场处于上升发展阶段,市场刚性需求较大,本项目按照交通、位置、配套、自然环境、停车、噪音、视野、户型特色、建筑外型、物业管理、营销策划周密性等标准,运用科学的价格计算模型推算项目的价格。1) 低开高走:为迅速占有市场份额,形成市场热点,建议本物业低