文档介绍：<松江新桥新南路项目>产品定位报告....我们将对项目自身区位和商帮等环境研究项目业态的可行性帮等环境研究项目业态的可行性、业业PART1项目自身审视4区位1——交通方便、房价较低,住宅产品未来具备导入外部客源•新桥区域离莘庄仅5KM,新桥目前住宅成交均价约在12500元/㎡,而莘庄莘庄成交价达到18100元/㎡。•沪昆高速公路新桥至莘庄是免费的,新桥开车到莘庄仅3分钟路程,出行非常便利。与莘庄相比,区域在价格上具备新桥很强的竞争性,未来项目将有可能吸纳莘庄的部分客源。上海奇正|以正合·以奇胜5区位2——区域周边多为别墅区,配套设施正在逐步完善•项目位于上海松江区新桥镇核心位置,新南路南侧。总用地面积约20亩。北侧和东侧边临路,西侧和南侧临水,交通便利,景观优势明显;•项目的西侧规划为医疗用地,再往西为绿地集团开发的高端住宅开发项目新南路1号。南侧规划为九年制学校。北侧和东新南路一号侧为已建成的别墅区;•区域内有多个高品质楼盘为项目提供了充分的消费群体。上海奇正|以正合·以奇胜6区位3——目前项目地现状商业层次感较低,存在提升空间•项目用地目前分为南北两块,北侧为商业功能,主体四层,局部两层,内容包括社区超市、餐饮、宾馆和洗浴休闲中心;南侧为农贸市场。•总体而言,现状的商业业态比较简单,层次较低,环境品质也不高。上海奇正|以正合·以奇胜7区位4——轨道交通的导入进一步提升板块价值•,途径徐汇,闵行,松江,金山四区。全线设上海南站,莘庄,春申,新桥,闵西,叶榭,亭林,阮巷,金山9个车站。•22号线的开通,意味着松江即将进入都市半小时圈,新桥至上海南站只需8分钟,预计在2012年3月份开通,新桥的区域价值进一步提升。上海奇正|以正合·以奇胜8区位5——高端消费流失、•莘闵别墅区是上海发展最早、最成熟的别易初莲花七宝锦江乐园墅区域现有别墅项目近30个,别墅总量热带风暴南方商城/家乐福10000多栋,区域常驻人口约11万人,但由乐购于多为别墅区、整体空置率较高,常驻人农工商口不足。华联吉买盛本案大润发家得利世纪联华•项目地距离莘庄商圈约5公里、七宝商圈约5KM九家九百莘庄家居易买德乐购百安居7公里、徐家汇商圈约13公里,区域共将形农工商成66万商业体,其中包括友谊南方商城:;莘庄龙之梦:面积5万;地铁上盖综合商业:面积12-14万;莘庄仲盛:,整体商业处于饱和阶段、大量家得利高端消费流失到该区域。上海奇正|以正合·以奇胜9区位环境理解结论区域整体商业氛围较差具备提升空间、距离莘庄较近、未来轨道交通规划,类但整体外围商业处于饱和阶段,高端消住宅产品具备导入外部客源。费流失会对项目商业产生一定的冲击。上海奇正|以正合·以奇胜10