文档介绍：【开利视点】到年底中央经济工作会议召开后,再讨论房价问题吧【开利地产特稿】房市是否走出观望,成为媒体和地产界近日热炒的一个话题,不光是开发商忽悠,就连著名学者也去与开发商PK。尽管场面有些滑稽,但对“观望的讨论倒也说明人们焦虑心态。房市是否已经走出观望,单凭嘴皮子和网民投票恐怕无法下结论,最有说服力的还是数字。市四委局最新的统计数据实际否认了楼市已经走出观望的说法。据22日的《日报》报道,市建委、市统计局、市国土局、市发改委联合发布的市1到8月房地产市场运行情况表明,尽管1-%,%。统计学常识告诉我们,预测价格走势不仅看同比指标,更要看环比指标。也就是说,预测房价走势不仅要看1-8月的数据,更要看8月与7月相比,7月与6月相比的数字。价格究竟是向高走,还是向低走,环比指标才说明问题。而房价的环比指标恰恰显示,房价已经出现走跌的迹象。尽管一个月的数据不足以说明房价会一路走跌下去,但该数据已经足以说明,房市并没有走出观望。而另外两组数据也说明房市依然保持着观望态势。一组数据是,1-8月商品期房预售成交12万套、,%%。另一组数据是,截至8月底,,%,。一方面是期房价格下跌,期房交易量下降,另一方面是空置率同比增长30%。这说明什么,说明消费者不看好后市,依然处于观望状态。那么如何看待1-%?在我看来,1-8月房价上涨具有结构性因素。所谓的结构性因素包括三个方面。其一,高价房的开盘率高于低价房。在这种情况下,表现为低价房销售量不变或增加少,但高价房增加多,在总体价格上就表现为上涨。而高价房的购买者往往又都是投资者,这也符合有部分游资从转向的说法。因而,房价走高带有结构性的投机行为。其二,1-3月价格增长速度高于4-8月增长速度,进入4月房价出现走稳趋跌态势。尽管房价1-%,但4-8月的房价增速实际已经下降了。以住宅为例,据市建委介绍,“4到8月,全市商品住宅期房每平方米平均售价在6805元至7136元之间波动,波幅在340元以。而1-8月,商品住宅期房买卖价格为6625元/平方米,同比上涨了1027元/平方米,%。两个数据对比可以发现,住宅期房前8个月上涨了1027元/平方米,而4-8月实际上涨了340元,1-3月则上涨了687元。这说明一个问题,即住宅期房前8个月的涨价主要是在1-3月完成的,而进入4月,即央行提高房贷利率以后,房价增长速度开始下降,进入8月,已经出现负增长。这说明,宏观调控影响在4月后开始对市场产生影响,而进入8月才明显生效。其三,开发商“捂盘行为,导致价格结构性上涨。统计数据表明,截至8月底,,%,而且增幅比去年同期高了三成。这说明两方面的问题,一方面可能是开发商“捂盘,硬撑着房价。另一方面也可能是消费者不买,导致空房率高升。但无论哪个方面都可以说明,房价具有下跌的空间。这个下跌空间可以通过时间来换到。即再过几个月,开发商就无法硬撑下去,而到了银行完成改制,讨债的“黄世仁就会不停地敲开发商的门啦。城关于“走出观望的讨论,其实是开发商挑起的一个噱头,其也从侧面反映出开发商的猴急心态。他急,你就别急。可以说,房市并没有走出观望。从4月到8月,买卖双方其实都处于摸不着头脑的“望阶段,而现在,真正理性的“观望期才刚刚开始。到年底中央经济工作会议召开后,再讨论房价问题吧。高官调研楼市【开利地产报道】地楼市进入关键时期,外界均在关注地9、10月份的楼市走向。多位高官在近期抵达就楼市情况进行调研。9月16日建设部副部长志峰一行到市房地资源局调研。之前,9月15日市委巡回检查组到市房地资源局听取汇报。而在2005年9月12日,国土资源部副部长鹿心社一行到市房地资源局调研。尽管调研频频,但调研过程格外低调,有关调研结果均没有对外披露。在9月9日-15日,住宅成交均价继续下跌近一成。房产之窗网统计数据显示,%,而普通商品住宅(去除动拆迁房及别墅)%,跌破8000元/平方米。全市19个区县中有13个区住宅价格下跌,跌幅最大的是南汇,达42%左右。而房产之窗网统计数据也显示,上周全市住宅类各个环线成交均价全线下跌,其中跌幅最大的为郊环,受配套商品房成交的影响,%。进入楼市营销决战期的9月,几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始动用各种不同的营销手段,竞争也愈发激烈。这种竞争明显体现在销售价格上,普通商品住宅(去除动拆迁房及别墅)除普陀、闸北、卢湾、黄浦四区均价上扬外,其余各