文档介绍：【新首府·新赛罕·新生活】①提案单位:联合创展(中国)地产运营机构提案密级:AAAA提案时间:公元二00七年三月汇报要点宏观背景:经济发展底子薄,但增长速度快;城市中心聚集度下降,城市中心的聚集力量并不显著;城市将向东、向南发展;住宅产品的开发从市中心向外围渗透;产品形式正向多元化方向发展;高层住宅的认可度有所提升;小户型认可度提高,需求主要集中在赛罕区城市中心地带;产品和营销推广方式尚有创新空间。2013-10-30汇报要点地段分析:处在中高档居住区成熟的大学东路与新华大街之间,有利于中高档居住区打造;城市向东向南发展将加强区域城市中心地位,区域有条件发展成为市中心的中高档居住区,但尚未形成中高档居住环境;地块面积较小,采光和景观受周边建筑物的挤压;与长乐宫一带、新华大街沿线相比,地段价值处于劣势。2013-10-30汇报要点市场供应:城市东、南部住宅项目较集中,而且多在主要道路两侧;本案面临的竞争包括城市边缘的大盘项目、城市中心的中高档项目、地块周边的小型项目等,另外城市聚集度低造成可开发用地分布广泛、零散,也为潜在竞争项目出现预留了空间。2013-10-30汇报要点需求调查:呼市消费群地缘性强,对位置、距离比较重视,项目周边,乌兰察布东路沿线、长乐宫和东影南街一带,内大、内蒙医院、师大等大学东路沿线单位都会为项目提供相对比较确定的客户群;根据问卷调查,接受高总价的客户比例较低;一居、二居和三居户型销售较好,四居以上的大户型销售状况不佳。2013-10-30汇报要点市场空间:高层住宅是本项目比较恰当的产品形式;为降低总价,并针对城市中心的年轻化客户群,小户型的比例较大;开发依托于日渐高涨的住宅消费市场,将项目打造成呼市住宅物业的“三高”典范——楼层高(标高)、形象高、档次高。2013-10-30汇报要点客户定位:企业内部员工、与企业有稳固关系的企事业单位员工,以及代理商积累的优质客户源(考虑投资目的),购买项目的确定性比较大,可以作为项目核心客户群,通过对核心客户的把握可以起到加快资金周转、聚集人气、强化口碑传播、引导其他客户群等重要作用;乌兰察布沿线的二次置业者,长乐宫附近新华东街沿线、东影南街居家办公兼投资客户,大学东路靠近东影南街沿线的年轻化首次置业者,是本项目的游移客户群,能够为项目带来更高利润,但需要在竞争更激烈的市场中争取;工作和居住地点位于赛罕区北部和新城区偏东南区域,有一定经济能力的首次置业者,是本项目的主要外围客户。客户群的定位着重于三类客户需求的兼容,以及由核心而游移、而外围逐渐施加影响。2013-10-30汇报要点产品定位:基于我们对项目市场空间、目标客户群定位、项目自身条件等各方面因素的分析和考虑,我们确立本项目的产品概念“国际活性空间”,活性是产品概念的核心。并由此引导一种城市中心生活的新方式。2013-10-30汇报要点开发策略建议:差异化战略:寻找市场的空白点,培育有潜力的市场,占驻市场的“桥头堡”,无论是在概念策划还是产品形式上都要创造唯一性,实施“人无我有、人有我精、人精我新”的差异化营销战略;全面领先战略:将项目价值引爆建立在片区形象和地块价值的全面提升基础之上,同时强调产品品质、品级、品味、品价和品德,赋予项目更多的内涵,全面全程重视产品的策划、营销及后续服务,创造呼市高端住宅的表率;品牌战略:坚持高附加值产品方向,重视品牌的力量,从建设初始就把品牌营销作为重要的工作,用品质和服务树立强势品牌形象,实现产品核心价值与丰富的社会资源完美融合。2013-10-30汇报要点营销策略建议:对于本项目而言,由其区位、规模及开发周期决定了这个项目必然是一个短平快的项目,如何在短时间培育出成熟有效的市场是这个项目定位的关键要素和首要解决的问题。鉴于对市场状况的全面了解和分析,我公司从购房者的需求出发,迎合呼市一部分购房者对财富与智慧不懈追求的人生理念。2013-10-30