文档介绍：宁波奥克斯钱东项目商业规划定位报告天启&开启报告目录宁波商业简析鄞州商业分析项目概念定位商业体量论证商业业态定位大型商业业态建筑要求产品组合--8号生活广场以餐饮/足浴/咖啡厅为特色的生活风情广场两层层面设计能够贯通,各个店面能够自由到达三层设计为运动休闲场所商业面积体量论证论证流程项目商业辐射能力界定项目辐射的目标消费者定位商圈间竞争和项目承载容量项目商业面积的界定项目商业辐射能力界定第一层级:服务于本项目为主,以社区配套为主第二层级:服务半径1km,强辐射区,辐射半径包括了华泰剑桥、金湾新城、四明春晓、春江花城/东峪新村等社区第三层级:服务半径1-3km,居住区商业的弱辐射半径,包含了东湖花园、格兰云天、都市森林、小城花园、兴裕新村等社区从辐射半径来看,如果定位为城市次副中心,则基本涵盖了鄞州中心区的主要社区项目商业目标消费者定位目标消费者人口特征消费能力消费特点增长潜力参考意义居住区居民周边社区居有固定或高收以休闲消费为随着区域的升可作为项目的民,目前较为益工作,消费主,消费欲望级,人口的不主力消费群混合,有动迁能力强;相当旺盛断导入,该部居民,未来以部分群体会有分群体的购买白领精英、中汽车力在逐渐增大小私营业主为主高教园区师生以20岁左右的消费能力较为以基本生活升属于较为稳定可作为项目的大学生为主,拘谨级消费和学校的群体,变化辅助消费群少量教师特色消费为主不大商务人群白领群体为有稳定的工以商务消费为商务区的打造商务区保持一主,年龄普遍作,消费能力主,相当部分有较大的不确定距离,且区较轻适中会成为区域具定性,但是增域竞争较大,名]长的趋势不可作为偶游客避免群,暂时可不考虑鄞州区主要社区居住人口测算项目分期户数入住率交房时间现居住人口总规划人口项目所处区本项目--约30000%未知--约9000域强辐射区华泰剑桥一期110060%2002年底约2000人约3300二期110030-40%2003年底约1300人约3300三期800-9000%2006年约2500金湾华庭--600多户60%约1000人约2000四明春晓--700户左右0%--约2100春江花城--2300户左右0%未知--约7000东峪新村--1500户90%已入住4000-5000人约5000弱辐射区东湖花园--5000户60%三期开始入约10000人约15000住格兰云天一期80070%2003年底约1500人约2500二期70015%2005年底约300人约2000都市森林--22000%--约6500小城花园---约1000户0%未知--约3000周边社区户--20500户20000左右约60000数估计鄞州区主要社区居住人口测算现居住人口潜在规划人口师生人数项目所处区域--约8500--强辐射区约900025000--弱辐射区约1100035000--人口20000左右约6000035000-40000居住型社区商业中心面积估计①社区商铺人均社区内年消费额计算,按中国社区配套消费基本占到整体消费的30-40%左右,发达国际的比例可以达到40-50%标准人均社区内年消费额=年人均年消费支出*35%=11728(2005年宁波市人均消费支出)*35%=4100元②本项目社区支撑商业面积:居民估计在社区内实现休闲消费的最高比例可以到15-20%,考虑到竞争关系,社区居民在居住型商业区内实现10%的休闲消费,因此本项目居民在本居住型社区内能够实现的商业面积最大大约是:=项目居住人口*年人均消费支出*社区消费比例/社区商铺保本营业额=9000*11728*(35%+10%)/8000=5963平方③强辐射区居民支撑面积:假设强辐射区居民消费支出能够有10%的份额进入本项目=强辐射区居住人口*年人均消费支出*可能消费比例/保本营业额=25000*11728*15%/8000=5498平方