文档介绍：““凤凰城凤凰城””社区商业项目策划社区商业项目策划商业资料,内部使用!在本案在本案,,我们旨在阐述我们旨在阐述做什么做什么??1项目分析2项目定位3操作思路解码4顺益街超市和运营公司介绍““大盘典范大盘典范””--碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城凤凰城诞生于2002年,位处广州市增城区新塘镇,紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道,交通便捷,到广州天河中央商务区仅30分钟车程,独立交通中心每天发车300多班次,强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市,可迅捷到达周边重要交通枢纽。以“森林、湖泊、新城市”定位的凤凰城,拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。在开发自然环境的同时,凤凰城坚持“配套先行,一次成型”的理念,开创出极具竞争力的“城市级配套”模式,让业主在纯美自然山水之中,也可以享受到城市级配套的城市生活,带动了整个广州居住板块的东移。2002年,凤凰城大型交通中心、康体中心、商业中心、大型超市等便已投入使用;2003年,超省一级标准的凤凰城中英文学校正式开学;以白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店试业;2004年凤凰城大型商业配套——东门商业广场启动;2005年,位于凤凰城入口处的广州游乐第一村增城荔枝文化村隆重试业;2006年凤凰城累计获得包括联合国全球人居环境幸福社区创新奖、中国社科院评选的中国百家经典楼盘、十大明星楼盘及和谐人居评鉴至尚园林、最佳居住楼盘等在内的许多大奖;2007年,主打年轻市场的美寓小镇闪亮登场,在五个多月时间里劲销2500套。可以说,随着开发进度的推进,凤凰城的生活环境已经越来越美,越来越舒适和方便,一座缤纷成熟的山水新城已经崛起在东广州。包括凤馨苑在内,凤凰城现已规划建成各具特色的15个独立苑区,包括:超豪别墅区(凤凰苑),独立别墅区(凤鸣苑、凤翔苑、凤湖苑、凤雅苑),联体别墅区(凤泉苑、凤翠苑)洋房(凤仪苑、凤盈苑、凤岭苑、凤馨苑),双拼别墅区(凤曦苑、凤林苑、凤曦西区)和正在销售的映山别墅组团,优雅洋房区以及专为外籍人士量身订造的凤凰岛国际租赁社区。数万业主在此安居乐业。五星级的凤凰城,开创广州大型居住社区的新时代。资料显示开盘至今销售约17000户,已入住约12000户,5年内计划居住约30000户。本次引入大型商场的场地位于凤凰城的心脏地带-交通中心及商业中心内,就该苑区(凤妍苑)规划户数约3100户。社区内商用物业主要分布于交通中心及周边(即凤妍苑)合计约55000m2。其它少部份分别位于东门商业街18000m2和凤馨苑裙楼底商8800m2,现已全部售出。本案属于大型社区商业中心,我们建议采用“商业服从整个社区的大盘思维原则”,首先考虑如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活品质,其次才是社区商业自身价值的最大化。A:社区商业中心是大盘时代的产物;B:社区商业中心是社区商业最高组织形式;C:社区商业中心功能齐备。SWOTSWOT分析分析S(优势)W(劣势)A交通便利,未来发展趋势良好。A住宅消费力暂未形成。B大型社区,高端人群,巨大潜在消费B项目商业气氛也处于萌芽状态。力。C社区商业操作难度较其它商业有一定难C地产品牌客户认可度商誉度极高。度。D统一经营管理更具品牌塑造性。D项目商业部分知名度和口碑性不高。E规划设计商业面积相对集中。E体积相对较小,一定程度影响业态规划。A改变消费****惯需要一定的时间做铺垫。A众多高收入人群不断的迁入。B社区商业操作较其它商业类型有一定不确B对舒适购物环境、娱乐休闲等元素的定因素。渴求。C大项目的投入大、周期长。C附近没有可以提供消费的理想场所。D邻近商圈成熟运营项目的威胁。E宏观消费市场较之前有一定疲软现象。O(机会)T(威胁)天地行认识一:社区商业普遍具备的基本功能购物功能—提供主、副食品、生活日用品;购物功能餐饮服务功能—提供早餐、正餐和再生资源满足学生、老年人用餐;餐饮回收功能服务功能修理服务功能—日常用品修理的需要;社区商业综合服务功能—社区居民理发、洗基本功能衣、服装加工以及彩扩等在社区内家政完成;修理服务功能服务功能家政服务功能—社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等。综合服务功能再生资源回收功能—社区能帮助居民回收废旧物品等。