文档介绍：青岛龙湖白沙河项目推广方案青岛龙湖置业拓展有限公司2010年5月26日部门–文件名1逻辑架构市场、客群、产品分析项目定位及价值诉求推广策略推广计划及费用预算2一、市场、客群、产分析产品分析目的:找出本项目合适的市场竞争切入点找出可能购买本项目的客户群体及其购买动机在市场、客户、产品三个维度基础上,寻找项目定位的方向3项目基础属性•项目处于青岛胶州湾新兴片区、空港组团、交通完善,拥有较佳的海、河景观资源,具备打造城市属性较强的高端居住区的基础条件。土地属性现状土地现状盐碱地、填海地块、地势平坦景观资源具有多重附加值的海:临河、临湿地,河为风水气场、湿地可调节小气候休闲配套三大私属休闲配套(滨海公园、滨河公园、体育公园)交通配套未来城市枢纽:外环路网(胶州湾高速、青银高速)、跨海大桥、双高路、快速公交等商务配套星级酒店、游艇规划、与胶州湾蓝色休闲带(四方滨海欢乐城、李沧中央商务区等)融为一体教育配套3所幼儿园、小学、中学引进名校医疗配套内部规划有医疗诊所,距离青岛城阳人民医院约8公里商业配套内部大型商业中心、商业步行街规划42010年销售目标2010年计划实现销售268套房源,,实现销售面积约6万㎡,销售均价16132元/㎡,约600余套;10年新增供应明显。别墅产品月度供求走势图9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月供应量(万㎡)(万㎡):易居克尔瑞6竞争环境崂山板块:青岛传统高档别墅区,项目多以海景为卖点,且有距离市区近的优势,区域别墅均价在22000元/平方米以上,第一居所比例最高,特点是城市属性强,但产品力较弱且新增供应有限。颐和星苑麦岛金岸7竞争环境滨海大道沿线板块:以即墨温泉区域为代表,2006年步入开发高峰期,,以独栋别墅产品较多。借助特定资源如温泉、高尔夫、滑雪场,独栋均价在13500元/平米左右,为休闲属性强的休闲度假居所。海尔原香墅芭东小镇青建香泉根海岭海迪亚湾万科李沧项目8竞争环境惜福板块:以联排产品居多,具备交通便捷、山水景观资源等优势,区域均价8500元/平方米以上,较多为青岛市区客群购买,目前仍多作为第二居所,自然属性较强。银盛泰德郡100福国际山庄财宝山庄百通香溪庭院9产品——市场对位分析市场威胁:•新政会对高改类客户形成一定制约,流动资金充裕且高改需求旺盛的客户将成为市场争夺的重点,因此更好的理解这一部分客户的需求显得尤为重要。•城阳惜福板块目前在售别墅主要为库存消化阶段,新增供应主要以自然属性强的中低总价产品为主。•滨海大道板块为将来主要新增别墅供应区域,供应量较大且较为成熟,会对本项目客户造成一定分流。•目前项目所在区域别墅供应少、大环境尚待改善,客户认知还比较陌生。市场机会:•青岛具备城市属性的别墅供应目前有限,且缺乏好的别墅产品。•青岛人已经对青岛向北发展有了不同程度的认知,且大多认同胶州湾沿线的“价格洼地”现状,城市别墅作为稀缺产品保值增值性更强。•青岛别墅市场虽然起步较早,但是相比北京、上海等一线城市,别墅客户认知还不是很成熟,存在一定的引导空间。10