文档介绍：针对贵司临平山北项目,思源专案小组多次对本案及针对贵司临平山北项目,思源专案小组多次对本案及周边市场进行了周边市场进行了实地考察和重点项目实地考察和重点项目走访,并就本案走访,并就本案提出了初步的营销推广策略进行探讨。提出了初步的营销推广策略进行探讨。在本案入市之前,我们需要明确以下几个问题在本案入市之前,我们需要明确以下几个问题::本案的预期目标是什么?本案面临怎样的市场环境?怎样树立项目价值和品牌价值?怎样赢得市场和客户?怎样实现我们的预期目标?带着这些问题,思源带着这些问题,思源““中铁置业临平项中铁置业临平项目目””专案组经过深入的探讨与研究,慎专案组经过深入的探讨与研究,慎重提出以下营销战略思路重提出以下营销战略思路…………目标本案是中铁置业在浙江省落地首个项目,作品牌为有责任的央企应快速树立区域品牌形象通过项目塑造,带动板块总体价值提升,获价值得政府认可,项目处在临平山北,杭州远郊,临平近郊;总建面为24万方,板块内属中等规模项目;周边布有大量的学校,属学区楼盘;周边厂房较多,对环境有一定影响。优势:劣势:央企中铁置业开发实力雄厚,品牌效应;杭州远郊,临平近郊,为临平山阻隔,具地块形状工整,规划和设计难度较低;有一定抗性,对主城区客户吸引力不足;路网发达,离1号线地铁站较近;以小型基础配套为主,缺乏核心大型配套余杭CLD规划,板块效应逐步凸显,升值潜力;周边厂房较多,尤其东南方海联热电厂烟规划大中天地块水系环绕,临近临平山北口,周边学校囱,对环境有一定影响;荷路林立,自然环境与人文环境俱备地块内及周边有大量电线杆布置禾丰社区土地SWOT规地块花划路中荷机会:威胁:规划板块内绿城、金都、金帝等品牌开发中北余杭经济发展迅猛,尤其是地块北部钱江经沙路济开发区的发展,扩大了市场客户来源;商的高品质楼盘,且价格普遍不高,对项目信息随着周边大量楼盘的开发和品牌开发商的进项目形成强烈竞争;入,增强了板块的区域认知度,可能引起主城城区客户的较多关注;的出台,对杭州整体房地产市场产生了较大的不利影响宏观环境2011年1-2月房产政策调控最频繁、最严厉,限购、限贷、限涨、房产税,加息等一系列措施不断涌现,市场复苏的苗头再次掐断,3月杭州成交量为近6年最低,4月成交呈现探底回升的趋势。预计政府调控将进一步加强,政策将对楼市造成持续性的影响。杭州预定量与成交量1月26日新国八条复苏迹象8424政策打压1月28日重庆上海房产税试点细则40882月8日央行加息2343近6年最低点20752027223810112月28日杭州细则7371月2月3月4月26日4月6日央行今年第二次加息预订量成交量备注:透明售房网宏观环境竞品分析临平山北以中档产品为主,满足刚性需求;从销售结果可知,中档产品接受程度高于低档产品,普通住宅接受程高于酒店式公寓,蓝庭拼接户型因政策影响,销售受到制约。各个竞品分析绿城蓝庭——改善型•优势:开发商品牌,小区配套完善、产品品质优•劣势:政策制约、定位偏差•结果:销售业绩一般金帝海珀——刚需金都夏宫——刚需•优势:位置优于其他项目,户型•优势:价格较低,定位明确恰当、环境优美•劣势:政策之约,户型不佳•结果:销售业绩理想•结果:销售业绩一般四季晶品——刚需•优势:中央景观优美、赠送面积多东港花苑——刚需•劣势:体量小,品牌影响不足赞成香颂——刚需•优势:低单价•结果:销售业绩尚可•优势:合理单价、中小户型、定位清晰•劣势:产品品质一般,品牌形象不高;•劣势:小区规划一般,小体量营销不到位,销售服务未跟上•结果:销售业绩出彩•结果:销售结果欠佳市场定位我们的定位是什么?目标:以高品质的产品进入市场,产品力达到区域内的一线水平,占位于板块市场的第一梯队!关键点:;;。