文档介绍：股票,研房地产究[Table_MainInfo][Table_Title][Table_Invest]:增持上次评级:增持老有所养,逝有所安(一)[Table_subIndustry]细分行业评级行——“夕阳红”系列之养老地产房地产经营增持房地产开发增持业侯丽科(分析师)李品科(分析师)申思聪(分析师)专0755-23976713010-593128150755-23976926题******@******@shensicong@研证书编号S0880514030004S0880511010037S0880515010002本报告导读:究地产行业进入下半场,养老地产作为细分市场将大有机会。养老地产现阶段仍处于探索期,预计在2020年将迎来扩张,积极准备的地产商在未来将大有可为。[Table_Report]相关报告摘要:房地产:《九月金秋销量起,国改风吹正当时》[Table_Summary]地产行业处于一个“思变”的时代,地产之变在于两个方面,“,穷则独善其身”。1)行业进入下半场,之前粗犷的扩张房地产:《政策宽松促回暖,估值洼地龙头方式难以为继,所谓“穷则变,变则通,通则久”,“思变”是房地产舞》行业进入下半场之后最大的主题。2)行业龙头会强化地产业务,“”,将优势拓展到地产其他领域,寻找新的沃土;)小的开发房地产:《投资低迷,盈利回升,销售、资3金向好》商将弱化地产业务,“独善其身”,将资源集中到在地产之外的行业,。房地产:《迎双降龙头受益,估值低修复可期》美国和日本的养老地产市场较为成熟,值得借鉴。1),美国模式主要借鉴其运营和资本市场房地产:《信贷宽松延续,寻找业绩确定性》券的结合,而日本主要借鉴其服务和养老体制;2)从国际经验看,,65岁以上人口占比为12%~17%,并且会有较究强吸引力的政策出台。报中国的养老地产仍处于起步探索阶段,预计在2020年会进入高速扩张期。中国养老地产仍然有很大的市场,养老地产是养老服务产业告的核心载体,做好准备的开发商能在市场更成熟时有爆发式增长。1)现阶段,不论从政策制度、人口结构和商业模式方面来看,养老地产仍处于探索起步阶段。预计到达2020年,各方面已经达到足够成熟的条件来支持养老地产高速扩张。2)老龄化、财富聚集和观念转变带来巨大商机;养老地产处于产业链上游,可以承载整个养老产业,是形成养老生态的核心的环节。3)中性假设下,%,考虑社区养老后,约增加6%的年销量需求,市场空间很大。现在试水的养老地产运营商主体主要分为房地产开发商和保险公司。1)房地产开发商的包括万科、保利、远洋、绿地等多家公司,虽有较为成熟的养老业态,但尚未找到能够可持续盈利的商业模式,仍旧处于探索阶段。2)保险公司包括泰康、合众、平安、太平等,泰康人寿的幸福有约和合众人寿的合众优年项目较为成熟,其基本模式都是与保险产品挂钩,以房屋的租住权替代传统的保险现金收益。3)房地产开发企业和保险资金在养老地产业务运营商各有千秋,它们相互配合,相互补充,共同完善中国的机构社区养老市场体系。维持行业增持评级,推荐标的:保利地产、万科A。养老地产在未来仍有巨大的市场空间,资金充足、资金成本较低、具备成熟的商业模式快速复制的房地产将在这一领域独占鳌头,推荐积极试水养老地产的行业龙头。......................................................................................——老龄人口需求呈升温态势...........................................................................................................................................................................................................................................——产业政策市场多面向好................................................