文档介绍：第一部分工程建设理论房地产开发经营项目风险评估与预测【摘要】房地产业作为国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业,具有高度的敏感性和超前性,是高风险、高收益的产业,具有种种不确定性。开发企业要想在日趋激烈的市场竞争中处于主动地位,必须冷静分析企业面临的各种风险,采取审慎的措施进行风险预测、预控和规避,尽可能降低和减少风险损失。在广泛搜集和整理行业及市场信息的基础上,逐步建立健全风险预测和预控系统,建立并完善房地产开发企业的风险预警体系,增强防范及化解风险的能力,降低风险成本,提高自身的市场竞争力。本文结合我国房地产开发经营的实际,运用规范分析与实证分析相结合、静态分析与动态分析相结合和定性分析与定量分析相结合的方法,对房地产开发经营项目的风险评估与预测进行了探讨。【关键词】房地产项目风险评估预测房地产开发经营项目风险,是指在房地产开发经营活动过程中存在影响项目开发经营利润的多种因素,其作用难以或无法预料、控制,使得项目实际开发经营利润可能与预期利润发生背离,因而使企业蒙受经济损失的机会或可能性。要避免房地产开发经营项目的风险,就需要在投资决策前科学地、最大限度地分析和预测风险,对未来可能发生的风险状态、影响因素和变化趋势做出分析和判断,为风险决策和管理奠定基础,将风险控制在最低限度,提高项目开发的经济效益,尽量减少风险所造成的损失。缦掌拦栏攀风险评估的目的和作用房地产项目开发受众多不确定因素的影响,正是这些不确定性对开发活动构成了风险。风险评估的目的就在于估计风险可能给开发活动的结果所带来的影响程度,从而为房地产企业经营决策提供依据,同时也便于房地产开发公司采用合适的对策,加强风险管理,尽量减少风险所造成的损失。进行风险评估是对房地产开发商最基本的要求,它起着规范和指导人们行为决策的作用。具体有:谰葑饔谩7缦掌拦揽晌?7⑸痰木>霾咛峁┛煽康囊谰荨Mü缦掌拦溃定风险报酬和风险损失,使开发商对开发方案的实施结果做到心中有数,减少盲目性,并根据主观和客观承受风险的能力,做出决策,以提高决策的科学性。娣蹲饔谩Mü缦掌拦溃烧莆辗缦斩钥7⒒疃捌浣峁挠跋斐潭龋私夥缦的来源和发展趋势,以便预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范方案,使其在众多风险面前立于不败之地。缦掌拦赖亩ㄐ苑治风险评估的程序合适的评蘩方法,准确两合理穗舞展评售工撵。缦栈肪撤治觯赫馐俏A搜罢曳缦赵矗约岸ㄐ苑治龇缦粘潭人匦虢械墓ぷ鳌占拦雷柿希涸诜缦栈肪撤治龅幕∩希占阕芸啥ㄐ浴⒍科拦赖挠泄刈柿笼论采震何释浮傣方法与手段,都不可戆对未来麓风险徽毒宠全无误薛话计,瓣扰评话报告专家意见法入,企监负责人将备入静预测进行分析、修订后褥分发给各位专家,征求专家豹意觅,请他だ饔谩T诜康夭钏砜7⒐讨校7⑸堂暗姆缦赵酱螅话阆^浪竦玫姆险报酬就越大。风险评话笈开发商了解在一定酶风险程度内可获得的风险掇戮,从而激黪开发商冒风险的决心。为了顺利丽正确地对风险进行评估,必须建立和遵循一定的评估程序。风险评估可分为五个步骤:范ㄆ拦滥康模赫馐钦銎拦拦ぷ鞯那疤帷T诜康夭钅靠7⒐讨校苑缦掌拦舆有不同的目的,如通过评估为开发决策提供依据;为风险投资确定风险损失与风险报酬;为开发活动进行市场预测等等。只有确定了评估目的,才能根据评估目的收集材料,选择风险环境分析是抓住影响风险程度的主要环境因素进行分析。和数据。评估资攀毒将直接影响劐风险评估的准确性和可靠性。因此,评估资料酶收集要做到全面、准确、及时。此阶段逐簧对收集懿资料遴行初步分耩、筛选帮分类整理。⒛P停衅拦溃焊萜拦滥康暮褪占挠泄刈柿希捎檬视玫亩ㄐ杂攵科估方法,建立评估模型,并进行具体的评估。峤黄拦辣ǜ妫赫馐瞧兰坦ぷ鞯淖詈蠼锥巍S捎诜缦辗治稣攵缘氖俏蠢纯赡艿姆缦眨须进一步分析可能存在的评估误差,以使风险决策有更为可靠的依据。定性分橱又称主溪评话法,是直接婊靠人鳃的有关知识、经验和能力等主观因素,通过对影响风险的各种因素的分析,来确定风险的存在和定性评估风险大小及其发展趋势的一种方法。在房地产项曝开发过程中,能够引起风险的因素很多,也很复杂,并经鬻处于变动之中。这其中有些风险因素是可泼璧纯并通过计量处理酶,但有些医素刘不具备这个特征。这时就需要采耀风险定性评估浚,它方便灵活、省时、省力。可以采用以下三种形式:第一种形式是集体讨论法。这静影式是把寒童不嚣方谣的专家邀请在一起进行最险预测。专家们相互交换意见,最后形成一个集体做出的预测。第二种形式是个人预测综合法。专家们分别将个人做出的预测交给一名负责人,由负责人综合不同意见后形成一个统一的预测。第三种形式是德尔菲法。专家嬲分别将对风险的预测秘估价提交给企监的一名受责们重新做出预测。如此反复多次,直到形成一个被认可的预测。工程建设自主创新与科学发展市场占有率萼荐誊誊錾甏黼×,%镑售增长率侨侥梏闼厣撇%缦掌拦赖亩糠治