文档介绍：2011北京固安大留村新民居项目定位及初步规划方案Gu'annewresidentialprojectorientationandplanningprogram52011为北京再造一座城——固安大留村新民居项目整体定位及初步规划方案制定说明:首先确定本项目的市场预期从基地研究出发,找到适合本基地发展的定位模式通过对客户需求的研究和发掘进一步了解客户对区位及产品的需求,结合客群心理需求,通过对典型竞品案例研究最终指向产品概念定位。研究启动区产品及影响相关问题,达成市场预期。思路导图基地研判需求空间静态市场(客户需求)动态市场(发展空间)产品概念定位规划、产品启动区战略+模式客群来源典型市场市场预期区域市场分析客群需求心理需求产品导向问题提出如何实现项目市场预期——先看基地信息。确定市场预期做区域代表性项目,迅速打开市场局面,避免同质化竞争。树立典型产品形象,为后继项目发展塑型。建立基础客群,为项目滚动开发提供空间。基地研判基地研判基地区位基地现状基地交通基地结论基地性质基地研判需求空间静态市场(客户需求)动态市场(发展空间)产品概念定位启动区战略+模式客群来市场预期区域市场分析客群需求心理需求产品导向问题提源典型市场出规划、产品新农居与商品住宅并行基地属于固安浙江工业园区建设范畴中的部分住宅用地;为大留村新村新民居住宅项目;内含新农居反迁安置住房32万平米左右,建筑形态为6—8联的联排别墅;其余性质均为商品住宅建设用地;基地研判基地区位基地现状基地交通基地结论基地性质从:经济基础较弱、农民收入不高、设施和环境面貌落后的传统农村到:经社会济繁荣、生活舒适便利、独具特色和活力的社会主义新农居地处固安南门户,为县城未来规划热点区域基地研判基地区位基地现状基地交通基地结论基地性质基地位于固安县城南;距离县中心约3km;西至106国道;北至引清干渠;东至图示红线规划部分;南至廊涿高速,紧邻固安南门户。,合计1995亩;其中安置区45ha,合计675亩;,合计1320亩;基地中商品房部分合计约为900亩,按照容积率3计算,预计建面达到180万的超大体量;近2000亩用地,一期开发超180万体量基地研判基地区位基地现状基地交通基地结论基地性质回迁房住宅区商品房住宅区土地平坦,内有耕地,学校,幼儿园及低价值树种,无明显优势资源基地研判基地区位基地现状基地交通基地结论基地性质基地内现有一个小学、一个幼儿园;未发现土地高差;有大量白杨树等低价值树种,落叶多,易生虫,可利用度不高。有部分经济价值低的果树。可做采摘园。中心小学基地内农田村幼儿园基地林地农家院106国道、廊涿高速、轨道交通拉近城郊距离基地研判基地区位基地现状基地交通基地结论基地性质基地联通106国道通达北京,到达北京中心近1个小时,黄村仅40分钟,成为北京交通意义上的卫星城;公交943直通固安,项目基地距公交总站仅3公里;地铁大兴线年底开通,天宫苑距固安中心15km左右,加大融合;廊涿高速加大北京周边区域融合,通达性强。京九铁路项目基地廊涿高速106国道地铁大兴线固安南收费站943总站规模大、发展潜力大、可塑性强基地研判基地区位基地现状基地交通基地结论基地性质基地结论将对项目规划及定位给予支撑。基地面积较大,路网分布初步形成,地块被打散,规划空间减少;无明显优势可利用资源,地势平坦,部分资源需改造、规划之后加以利用;基地内保存大量植被,可在规划阶段可以进行适当整合,统一利用,但树种单一,都为低廉树种,不具备观赏性及营销性;基地交通目前尚有欠缺,有待进一步发展及融合,这限制了项目现阶段发展,可充分利用未来交通规划发展趋势;基地临近固安工业园南区,带来一定配套资源和一定住宅发展机遇,但存在执行中的不确定性;基地内是否有地热资源可以利用,如有,将成为规划渲染点;基地周边交通资源丰富,106国道直达北京。基地研判基地研判需求空间静态市场(客户需求)动态市场(发展空间)产品概念定位启动区战略+模式客群来源典型市场市场预期区域市场分析客群需求心理需求产品趋势问题提出规划、产品战略+模式战略发展方向:我们的方向在哪里,如何定位,开发模式:由于基地本体条件,面积大,因此大盘开发模式成为项目发展的必然。因此操作项目要更具有宏观意识,更具有发展眼光。环境:包括区域环境和自然环境,体现了区位价值和自然资源禀赋人文:需要长时间积累,为领导者品牌的标志服务:品牌的力量,属于真正主流品牌开发商的竞争力要素产品:典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向*『客观性』主动式被动式『主观性』1423产品服务人文环境新进者品牌和影响力社会资源和氛围区域价值自然资源,CASE孔雀城:环境、人文、产品项目所