文档介绍：>Wr一、***房地产策划1、 房地产策划(营销)精辟概括:“现代营销管理”在房地产开发中的运用。2、 现代营销管理的核心:满足顾客需要3、 现代营销管理核心理念延展:充分利用公司内外资源,开发满足顾客需要的产品(表象需求与潜在需求等),给予客户最大“让渡价值”,最终达成客户对产品、公司的忠诚度,保证公司的永续经营、创造公司至高品牌价值、无形资产。二、本项目营销难点及应对1、 高价位及市场容量问题1-1本项目较高价位不仅有诸多个性鲜明的独特卖点(智能、个性化户内空间)作支撑;更有一环紧扣一环的营销策略做配合。最终营造出的将是物超所值的形象。1-2处于金字塔顶端的城市居民至少占总居民数的2%——5%,以遂宁最低2%计,亦有6000千余人,这部分居民远大于本项冃供给(并且此数还未记临界层次居民)。1-3本项目诸多理念在遂宁尚属首次出现,产品品质远胜现有楼盘,加之得力的宣传、引导,此开发量较易消化。2、 地段劣势本项目地段劣势主要体现在以下儿个方面:2-1生活配套欠齐全应对:由于本项冃规模较大,口身配套建设较完善;加之项冃建成后,必会吸引部分商贩入住。生活配套迎刃而解。2-2交通较不便利应对:项目一旦完工,各路中巴自然便被吸引过來;加之各家属楼已陆续在建,这标志着交通问题将得到解决;本项目将在小区旁中请设立一交通车站。则交通问题自然解决。2-3教育配套较差应对:在小区会所设置阅览室,增加书香气息;小区幼儿园,解决了最基本教育问题;实验中学距小区甚近,本项目对其稍加包装,则足以匹配小区身份;对于上小学之学生,本项目可利用购房直通车接送,或与其它学校联姻,身份感更不一样。本项目营销核心策略本项目品质虽高,但同时乂价值不菲;则于目前尚缺乏高品质楼盘供应,因此客户对高品质楼无概念,对性价比无概念;同时本项冃地段劣势是一难点。基本这些因素,同时考虑到开发商品牌的建立,本项目将采用四段式营销策略;1、 点火期:1-1通过政府出面,化地段劣势为优势。1-2通过其它大城市经典楼盘居家理念介绍,让客户清晰认识到什么样的住宅才是适合居住。2、 加热期通过项目各方面卖点全面展示,吸引客户关注,让客户为本小区而激动,燃烧起客户消费欲望。3、 沸腾期通过各类宣传活动造势,再加上卖点的进一步深挖、细诉,达至良好销售业绩。4、 升华期以“人性关怀”为主题,以各类业主活动为载体,体现小区居家内涵,铸造小区及公司品牌形象,积累无形资产。四、说明1、 本项目为总体营销策划报告,主耍为指导小区整体推广。各具体执行方案将在相应工作执行半月前另行捉供。2、 建议贵司与我司尽快就总体推广思路及主要推广活动、宣传方式确定相应方案,以保证正式推广期的有序性、完整性。第一章遂宁市经济形势分析一、遂宁市经济增长状况:指标2001年2002年增长率GDP(万元)%人均国内生产总(元)%笫•产业增价值42**********.2%%第三产业增价值431**********.22%%%;%。据凸美信息统计,至2002年,遂宁市国内生产总值屮,%,%,己逐步形成了第二、三产业为主,笫一、二、三产业协调发展的经济格局。由以上可知,遂宁市经济呈快速增长态势,增长动力主要來于第二、三产业;特别是第三产业增长速度最快,其中批发和零售贸易对第三产业的贡献较大。同时,随着遂宁市加大力度经营城市建设,第三产业将得到史大的发展,从而进一步拉动遂宁市经济增长,对遂宁市房地产市场的发展也会起到一定的推动作用。二、居民购买力分析:1、 储蓄:据统计,2002年遂宁市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元,%,居民的潜在购买力有所增强。2、 工资水平:据统计,2002年遂宁市在岗职工年平均工资7685元,并且仍与经济增长相当的速度稳步递增,城市居民的实际购买力在稳步增强。种种迹象表明,遂宁市居民的实际购买力与1_1俱增。三、区域概况:1、 人口:,,,,。2、 四川屮部屮心城市,辐射区域广。1、在西部大开发的大好形势下,四川省将把遂宁市规划为四川省的区域性城市,遂宁市将会得到更多的政府支持。2、随着成南高速、遂合高速的开通,遂渝铁路的开工建设,遂宁市将成为成渝两地的交通枢纽,中心城市,随之带动一方经济发展。五、遂宁市经济发展前景对本项目的影响:1、 遂宁市目前经济增长势头较