文档介绍：我衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度來看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年〜1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随着全行业步入调整时期,房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势,1998年房地产逐步走向复苏后,房地产业的开发投资增长率也走向回升,2001年,,%,至2002年前11月,%。从房地产业的投资结构来看,1996年开始,我国房地产业投资结构开始向住宅转移,住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升,%,2002年1〜11月,%,办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现岀下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。房地产开发建筑面积分析2002年,全国房地产新开丁面枳、施工面积、竣丁•面积都出现了快速增长的势头:2001年施工面积和新开工面积都有较快增长,%,%。今年1〜11月份,全方米,%,本年新开工面积3676万平方米,%。考虑到新开工面积的较高增速,可以预见,今后儿年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积來看,1998年以來,房地产业投资的增长速度开始回升,受工程建设工期较长的影响,商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1〜11月,全方米,%o房地产市场的供给结构分析住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分,其中住宅市场在房地产山场中所占的比重最大,商业用房市场次Z,办公楼注场所占的比重最校近儿年来,我国房地产市场的供给结构存在着以下特点:住宅供给平稳增长,住宅供给的内部结构发生变化,其中別墅和高档公寓所占的比例有所下降,安居丁程所占的比例有所上升。根据国际经验,发展屮国家高档物业在房地产业中所占的比例在5%〜10%比较合适,因此近儿年我国政府严格控制高档物业的投资,高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10%以下,普通住宅的投资比例开始上升,2002年1〜11月,%以上,%。办公楼市场供给有所增加2000年,办公楼投资完成额仅为293万平方米,%。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以來,办公楼廿发投资额呈现较快增长,可以预见,今年办公楼市场供给将出现较大增长。商业用房的供求矛盾比较突出在前儿年经济发展过热时,商业用房比较畅销,各地商尝商铺纷纷涌现,出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施,商业用房的销售率迅速下降,近两年消费疲软困扰着我和消费能力直接相关的商业用厉的需求下降,但每年商业用房的竣T-而积却不断增加,这就加剧了商业用房的供求矛盾。市场需求高速增长近几年市场需求呈上升趋势近两年来,在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,我国房地产销售摆脱了前儿年徘徊不前的局面,出现高速增长态势。2002年1〜11月,全国商品房销售额达3536亿,%。个人消费成为市场需求的主体20世纪90年代以来,个人购买商品房的绝对额高速增长,1987年,,%;而到了1997年,,%;1998年,虽然受住房制度改革的影响,集团突击购房的现象比较严重,但个人购房也增长很快,1998年个人购房的比例比1997年上升了7个百分点,%,市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的耍求。2000年,随着房改的结束,个人购房的比例己达80%,2001年这一比例已达到87%,2002年1〜11月,个人购买商品房的比例为90%。1〜3季度,%,显示出北京市住宅市场的即期需求旺盛。二级市场和租赁市场活跃了房地产市常…年来,各地以培育市场为核心,积极贯彻落实国家出台的一系列政策措施,降低存量住房入市“门槛”,使二手房交易逐步活跃,丰富了市场供应,并有效地带动了商品房销售,房地产二三级市场联动的效果日益明显。2001年,,,,分别比上年增长86%、59%、99%;,1036万平方米。到去年底,,占已