文档介绍：我国经济适用住房相关问题分析摘要:我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中,针对中低收入者的住房问题,采取的是大力发展经济适用住房的做法,即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供,此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭,以解决他们的住房问题。经济适用住房政策实施以来,虽然取得了一定的成效,但也暴露出一些问题,似乎叫好不叫座。一、经济适用房投融资制度创新K政策力度不宜过大,应实现调控目标的同时,兼收培育市场之功效。我国房地产业经过几年的快速发展,粗具规模,虽存在过热问题,但是并未到泡沫将破的地步,还存在调控治理的空间,而房地产业作为我国经济的一个新增长点,对于国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策的调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外,我竞争环境问题一直比较突岀,因此,在调控规模与结构的同时,改善市场环境更具有长远价值。2、设立经济适用房投资基金。(1)定向招募启动资金,编制详细的基金投资计划及管理计划,初步建立基金运作的机制。可先从建立地区性的投资基金入手;(2)在政府许可的前提下,向投资机构,如保险基金、长期投资基金定向募集。基金用于投资不动产,其投资安全性高于股市,对于保险基金具有吸引力;(3)通过指定银行或证券代理机构,向全社会发行。可采取固定利息、浮动利息等多种方式,争取较低的融资成本。近期,基金最好为封闭管理,在远期条件成熟时,可建立开放式基金。投资人持有一定时期后,可将此收益凭证转为债券,进入债券市场。3、吸引外资投资扩大经济适用房建设。目前,我国经济适用房是由开发商承担建设和销售任务的。对于房地产开发商而言,在现有的融资渠道中,单一的资金来源势必增加开发商和银行的经营风险,因此在当今外资涌入中国需求利润的背景下,可以将外资引进经济适用房建设。鉴于我国资本市场发展状况以及经济适用住房的微利性的特点,建议采用权益型有限期自我偿付REIT的运作模式,外资可以作为战略投资者。二、经济适用住房的相关具体问题分析在上面分析了经济租用住房与商品房的区分及集资、合作建房的性质之后,可以开始分析一些具体的有关经济适用住房的相关问题。1、没有经济适用住房购买资格的家庭或个人与经济适用住房建设单位签订购房合同的性质经济适用住房与商品房在物理存在形式上都是属于房屋,其本质区别在于一为政策性的产物,一为市场行为的产物。享受优惠政策而建,售给符合条件的家庭或个人则为经济适用住房;完全按市场行为开发,面向社会销售则为商品房。所以确定经济适用住房买卖合同的性质,必须以房屋建设是否享受优惠政策及购房者是否有经济适用住房购买资格为判断依据。所以,如果没有经济适用住房购买资格的家庭或个人与经济适用住房建设单位签订购房合同,即使冠以经济适用住房买卖合同之名,亦因购房者不具备资格而不属于经济适用住房买卖合同。此时并非双方的合同无效,只是合同的性质并非经济适用住房买卖合同而已。根据2004年《经济适用住房管理办法》第三十五条的规定,对于擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的,由经济适用住房管理部门责令建设单位限期收回;不能收回的,由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资合作建房与商品房价格差,并对建设单位的不良行为进行处罚。通过该条规定,可以得出这样