文档介绍：沈北苏家屯项目定位及发展策略研究首次沟通—项目定位及发展战略研究谨呈:…背景分析宏观形势分析沈阳市场研判战略方向选择苏家屯地块定位传统市内五区,均位于二环线内苏家屯地块:总体占地面积超过600万平米,首开期占地也达37万平米,全部为居住用地。;沈北地块:㎡,;居住用地面积:㎡京御挟城市郊区大盘强势进驻沈阳市场,并实现多盘联动【企业战略】目前沈阳城市发展呈现出四面开花的局面,“东西南北中”的功能定位各有自身特色,沈北为生态新城东-旅游度假区沈阳山水旅游的精华区,也是城市重要生态基质,选择优化发展,并强调与抚顺进行一体化发展,成为沈阳具有代表性的生态旅游度假区西-铁西产业新城以装备制造业为主导产业,建设以现代建筑产业、化工产业为延伸现代化产业新城,成为辽中城市群、东北地区乃至全国意义上的装备制造业基地南-大浑南片区以2001年1月在高新区基础上建设浑南新区为起点浑南片区将成为沈阳新的核心拓展区,形成新的经济增长极中-沈阳中心区城市传统的商贸中心、文化中心、行政中心、信息中心,是人口、经济最集中的区域北-沈北地区于2006年11月成立,规划面积1098平方公里,以在沈阳北部“再造一座生态沈阳城”为目标,以生态和农业资源为基础再造一个沈阳生态新城【地块区域属性】1开盘必须形成热销2前期标杆物业树立项目口碑3产品入市时间遵循区位发展的条件4前期规避风险,中后期获取利润——两项目前期必须制造足够的影响力以保证后续开发的持续动力——项目的形象亦是形成口碑的重要因素,因此前期推出产品一定有一定的展示作用——大盘内的复合物业形态一定与区域发展程度相复合——前期投入较大,风险大,因此需注重风险的规避,待区域价值有所提升,可实现更大程度的利润指标与开发目标的关系重要程度快销最重要的开发目标利润次重要的开发目标,满足快销的前提下多赚取利润竞争与对手进行差异化竞争,保证快销客户满足潜在客户需求,实现开发目标地块条件依据项目条件,开发合适的物业世联的理解快速撬动沈阳市场,实现品牌的软着陆,是当前的重要使命【目标理解】根据核心发展条件,及其需要分析的核心问题如何看待沈阳市场?如何看待区域市场?找寻切合沈阳市场及地块区域的启动模式【核心问题】理清各项目整体开发思路房地产黄金十年背景:全球贸易、信用、工业、中国城市化行业形势的转变,除调整政策另外重要的原因是影响中国房地产黄金十年的基本背景因素发生变化【行业形势】住建部日前表态,要求2012年6月底前,全国40个主要城市的个人住房信息联网。住建部部长姜伟新在部署2012年工作的过程中,个人住房征收房地产税已被作为“注重房地产领域长效机制建设”工作任务的一部分。2011年12月26日,国务院副总理李克强表示,2012年要积极有序推进财税改革,继续清费立税,全面改革资源税制度,稳步推进房产税改革试点,研究制定环境保护税费改革方案。2011年1月27日,上海重庆宣布次日开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,%;重庆征收对象是独栋别墅高档别墅,以及无工作户口无投资人员所购二套房,%-%。上海、重庆:房产税试点开始住建部:首次提出加快推进房产税,试点范围扩大国务院:加快推进房产税改革试点并逐步扩至全国,收入将用于保障性住房建设合理调节收入分配改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设通过推进住房信息系统建设、扩大房产税试点范围、加快房产税实施、加强税收等手段巩固房地产市场调控作用【政策方向】温家宝总理两会表态:将实施稳健货币政策,支持保障性安居工程建设保障性住房和商品房建设两者不可偏废。将实施稳健货币政策,支持保障性安居工程建设。“十二五”时期的主要目标和任务:全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右。------,宣告着房地产市场正式进入到“双轨制”时代。地方政府由卖地转变为产业的推动者,开发商由地产商转变为房产商。房地产市场重新进入上行周期,但在行业调整和行业规则转变的大背景下,房地产市场也不会像2009年至2010年一样,出现较为极端的报复性反弹。房地产行业将进入依靠资本、产品、专业能力赚取利润的时代。而过去那种,依靠土地升值赚取暴利的时代将一去不复返。大量保障性住房与商品房同期入市,房地产“双轨制”促使行业规则发生重大转变,房地产行业进入下半场【政策方向】