文档介绍：新城新区开发模式与运营方略浅谈
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新城新区开发模式与运营方略浅谈
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在新型城镇化背景下,很多地产商站在区域综合开发的角度,开始从单纯的土地和房产开发转向新城新区开发与运营,项目规模也越来越大。新城新区开发涉及范围极其广泛,包括土地一级开发、土地二级开发、基础设施配套建设、商业运营等等。本文将对其开发及运营模式进行梳理。
一、新城新区的开发运营方略
1、新城开发,谋定后动,策划为先
将市场思维、运营思维前置,而不要等到新城新区建设之后再来想这个问题,否则到时候的挑战和要付出的成本会更高。另外,要结合新型城镇化、五位一体等国家战略进行新城新区的开发和运营。
2、生态为基、产业为核、文化为魂
实现产城的协同发展,实现新城新区的特色化、地域化营造,把城业并举、产城共生、因地制宜、市场导向、运营思维、多化联动、多方共赢这些理念有效地贯穿在新城新区的开发运营当中。
3、规避过去缺乏对市场、产业和投资、运营、社会要素的考量
规避过去缺乏战略智慧、前端策划的盲目的新城新区开发。避免产生更多的睡城卧城、产业空心化、功能配套发育不完善、运营不经济、不可持续的新城新区,要通过更科学的新城新区的开发运营策划,推动新城新区顶层设计的优化。
二、新城新区中的土地一级开发商业模式
所谓一级土地开发,通俗指在土地出让前,对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体多为当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准。在大多数城市中,土地开发主要是由政府来操作,也可由政府委托企业来做,政府负责管理和监督,或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
从政府角度来说,在初期阶段,项目和土地价值并没有被市场充分认可, 即使被预测未来会有很好的商业效益,想要融资也很难。所以,倚仗一些实力较强的企业进行信用融资, 会更有利于新城的大规模开发。此外,在财政投入有限的情况下,政府选择与有实力的开发企业合作进行土地开发与基础设施建设,一方面可利用土地折价入股,以地集资,解决财力不足的问题,另一方面,也可以提升市场效率。从企业层面来说,与政府合作,明确各自权利义务,可以以较小的代价控制项目整体开发并推动区域振兴,且实力雄厚的企业也可以直接承接政府土地一级整理委托,并独自运作二级招商工作。所以,政企合作,土地与资金的结合,从而多层面加速区域的整体开发进程,是政府的必由之路。常见的土地一级开发商业模式、战略路径及各自特征如下表。
三、新城新区的建设投资模式
BT(Build Transfer),即建设-移交,是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式。系指根据项目发起人通过与投资者签订合同,由投资者负责项目的融资、建设,并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人,项目发起人根据事先签订的回购协议分期向