文档介绍：2007年12月成都石象湖国际度假城战略策划报告
2007年12月成都石象湖国际度假城战略策划报告
[ 全胜 CBD ]
宝盈地王项目市场战略规划
基本原则
1、事关全局
{ 一战定江山}
品牌现状:福盈置业桂林市场第一战:
关键问题:福盈置业顺利进桂与否,事关福盈置业地产扩张战略
警示案例:
万科“北伐”兵败北京(城市花园、青青家园),多年以后才重新杀回
邓智仁(香港达利行)兵败北京玫瑰园,亏损10亿,从此一撅不振
败也玫瑰园,成也玫瑰园!山东包工头梁希森,凭借操盘玫瑰园成为业界瞩目的明星老板。
最终结论:
失败代价沉重,必须确保项目运作成功,只能胜,不能败!
2、机会难得
{ 时不我待}
桂林现状:政府调控力度加大,市场逐步进入温和观望期
政府中心西移,市区货量供应不足,新区逐渐放量
中国经济持续利好,影响力不断扩大,正在融入全球国际化
多年CBD建设,积聚效应已显
关键问题:10年之后前途未卜
政府调控是否会加大力度
解决之道:果断出击,速战速决(机会稍纵即逝,务必争抢时间)
项目所有立面必须尽快赶出来
3、供小于求
{ 难逢对手}
区域现状:
唯一国家旅游综合改革试点城市,新区CBD核心,一地难求;
关注对手:飞扬国际、远辰国际、哈佛中心,
差异优势——桂林第一高度
五星城市综合体
CBD核心地段优势
解决之道:稳扎稳打、迅速建立差异、抢占高点
树立宝盈桂林影响力的绝佳地段
4、品牌之虑
{ 桂林舞台}
福盈现状:新起桂林/ 临桂众多开发商之一
关键问题:桂林地区的福盈认知欠缺,信心不足
本项目地块体量有限,需要深度挖掘其承载力
解决之道:桂林规则/国际资源
跳出本地红海战团,战略战术高点出发
品牌先行/ 强势出击/ 确保项目成功/ 打响福盈品牌
最终结局:福盈品牌是一线品牌
福盈看好的项目一定没有错
5、通盘考虑
{ 整合全局}
项目现状:公寓/酒店/商业/写字楼/豪宅综合体
关键问题:
因项目口碑等各种现实问题,已经给消费者造成了心理影响(怕变动)
资金不是问题,项目效益最大化(利润与品牌)才是目标
项目不只解决SOHO销售,商业/写字楼/豪宅销售的完成才是完胜!
解决方案:
忌讳变化,以一核心案名及认知通贯全盘
整合全局,大规模冲击大格局
结论:事关重大/时间急迫/稳扎稳打/品牌先行/实力开局/通盘考虑
正本清源
以可执行性为第一原则
GRA与您深入探讨宝盈地王执行之道
先和大家分享7个小问题
{ 洞察}
问题1:
SOHO小户型,同区域3000元单价差。
消费者凭什么买单?
问题2:
出租车居然不知道“地王”。
小问题?大问题?
问题3:
咱们的产品
五星城市综合体?
问题4:
明年,要做
桂林第一热点,靠什么
产品?广告?活动?……
问题5:
一句话,只用一句话
如何撬动市场?
问题6:
看盘时,想买饮料没找到
商业只是商业问题?
问题7:
请问:福盈置业
您只是发展商
对么?
小问题归纳大问题
宝盈地王如何迅速被市场接受并消化
达到开发商、政府、社会三方共赢
理清一条线攻击两个点
正本清源
我们在做什么
我们要做什么
产品线
理清一条线
商业配套
SOHO小户
五星商务酒店
高级商务公寓
总裁行政公馆
在此俯瞰一座城
中央起点成功基石
谨此萃取城市顶级峰层
被仰视的中坚力量
精华品味感受鼎城生活
价值是命脉,谁来证明?
价格是表象,谁来定价?
价格的标准在哪里?价值的权威性在哪里?
价格=产品价值+附加价值
产品价值=地段价值+建筑成本价值+使用价值
附加价值
恒定
变量
本案的价格体现最终由产品的附加价值高低决定
本案已经超越了地产的意义,更多的承载一种城市责任和历史使命
承载本案最终价值的不是产品,是理念
附加价值商务配套+科技配套
导入原则:所有配套均以国际高端配套为标准配置,
强调前瞻性、全面性、高端性、领导性、稀有性、专属性
大型超市
中西快餐
咖啡屋
航空售票厅
银行
健身房恒温游泳馆
快递
商务配套:
硬件
商务配套:
软件:
24小时商务翻译,商务秘书
名牌物业服务管家:戴得梁行等
代订票,送餐,送报,洗衣,洗车
24小时商务专车、司机服务(提前预定)
保镖式安防人员
科技配套:
科技服务配套:
大厦内热点接入、远程物联网,中央空调接入、中央热水器接入,卫星电视接收、
科技安防配套:
指纹识别系统,电子报警,红外监控……