文档介绍：长春万科·柏翠园2012行销战略&行动计划
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中国·武汉 2011年9月
湖北天门项目整体战略思考及定位
谨呈:
一个项目的定位除了自身的条件外,更多的是取决于项目周边区域的竞争环境,区域环境赐予的物业价值。
本报告旨在通过对地块自身的审视及所处区域内项目分析来索引项目所应走产品规划路线方向,通过区域项目客户详细数据来透彻分析支撑项目的购买人群及客户需求,以此为依据,定义产品功能创新来满足客户特定的功能需求,同时结合项目的自身特点确定项目的发展方向。从而实现项目短、平、快的发展目标。
前言
目录
第一部分
目标定格.......................................
第二部分
产品定位.......................................
第三部分
产品规划建议................................
第四部分
商业规划建议................................
第一部分
目标定格
目标梳理
目标一
目标二
目标三
实现短、平、快的营销
企业目标
实现利润价值最大化
实现目标利润
提示和巩固企业品牌
目标四
探索新模式,积累经验
实现后的结果
实现目标1、目标2是当前的工作重点。
地块经济指标
用地性质:商住用地
用地面积:㎡
容积率:
建筑限高:58M
建筑密度:30%
绿地率:35%
地块西北向紧邻东湖路,东北向为陆羽大道,天门市城镇主干道,东南向可观看东湖全貌;
地块内部地面构筑物较多,拆迁量较大,内部绿植较为茂盛,且拥有天然池塘等景观资源;
受地块指标限制,其项目适合住宅物业形态最高只能以18+1小高层围合而成;
地块临街面仅100米,且周边商业多为个体经营户,商业消费氛围欠佳;
审视本体
100米临街面
地块难点剖析
,涵盖了住宅、商业部分,由于地块整体临街面仅100米,传统商业建筑模式近身14米情况下,单层商业面积1400㎡,所以保守估计项目整体物业面积构成如右图所示;
难点1:本项目总体量小,结合商业体量,在地块建筑排布上有一定困难;
难点2:本项高度受限,在规划和排放上限制了项目的发展空间,整体空间设计上有一定困难
建筑高度:≤58米
建筑密度: ≤30%
容积率:
项目规划受到限制
建筑高度:≤58米
地块难点剖析
地块所在区域
本案
陆羽大道
东湖路
东湖国际
东湖金利屋
地块周边紧邻项目东湖金利屋和东湖国际,预计在2012年上半年推售,从前期项目规划资料了解,从项目规模,及天然景观资源上均优于本项目,所以在前期规划时,如何规划创新产品,是项目后期突破重围的重要环节之一;
地块难点剖析
难点3:前期规划创新,产品设计创新,成为项目后市突围的重要环节之一;
第二部分
产品定位
项目定位思考
项目定位过程中,我们主要从市场、客户、项目三个角度进行思考和交叉思考
客户
项目
市场
如何才能满足客户需求?
我们的客户在哪里?
市场竞争环境如何?
,,预计2015年天门市总人口将达约170万人,其中全市常住人口约150万人。
2010年底,,;大专以上文化程度人口74916人,%;,,,。农村外出经商务工人员(一年外出3个月以上)约38万人;,,;人口密度为每平方公里627人;人口寿命平均为73岁;老年人口(65岁及以上)%。
5021
5629
5252
5301
4456
3860
自然增长
(人)
16000
15555
15047
15066
13833
13453
出生人口
(人)
自然增长率
(‰)
1654501
1646248
1641225
1636151
1631225
1626451
总人口
(人)
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年
2005年
指标
随着天门市城镇化发展的步伐快速迈进中,本地存在在大量的刚