文档介绍：长沙商业发展战略及商圈演变研究
长沙商业发展战略及商圈演变研究
东山国际新城总体营销战略王志纲工作室世家机构2006年3月20日2
一个艰巨的任务?企业控地?2007年春节前销售20万平方米,销售额达到6亿元?未来还有280万平方米,项目品牌必须可持续3王志纲工作室&世家机构
这意味着,在2006年,须——约1500个业主购买约7500个客户有意向约20,000人被吸引约20万人知晓4王志纲工作室&世家机构
我们的营销战略必须解决?发起一场影响力强大而可持续的营销运动——差异化的诉求主题实效性的销售策略极具销售力的推广计划5王志纲工作室&世家机构
明确“项目差异化诉求主题”之前,先了解我们所处的形势6
一、态势篇7
态势分析研究路线图总体供求态势目标群定位分析如何区隔竞争、SWOT分析引导需求项目分析企业分析8王志纲工作室&世家机构
?成都房地产发展总体形势及特征9王志纲工作室&世家机构
?成都市城市宏观经济走势良好?西部强市——引领西部大开发?成都平原经济圈——内陆投资首选?成都生活——休闲都市叫响全国城市经济正迅速腾飞,城市知名度显著跃升10王志纲工作室&世家机构
?房产信息横比:?成都市房价总体水平在全国大城市中排名21位,房价收入比也较为靠后。?成都居民的购房负担在全国大城市中排名27位,房价中的“泡沫”较少。?成都外地人购房比例是相当高的,连续4年占总销售量的50%左右,甚至超过了广州、杭州和上海等经济发达城市,而与成都相距很近的重庆只有26%,仅约为成都的一半。11王志纲工作室&世家机构
2005年,成都五城区商品房总体交易均价为4085元/平方米,同比上涨93>.48%。其中,商品住宅成交均价为3770元/平方米,%12王志纲工作室&世家机构
?2006年成都房地产市场预判13王志纲工作室&世家机构
?市场信息?市区950万平方米住宅放量?温江、华阳各100万平方米以上住宅放量供应体量上升,客群可选择产品较05年更丰富,形势严峻14王志纲工作室&世家机构
?住宅需求变化趋势?城西、城北住宅交易面积下降,城东、城南交易面积增长,其中城东交易增长十分突出?二环路以内的住宅交易面积大幅缩减,二环路以外区域继续增长,特别是三环以外,市场需求迅猛增长?2005年五城区住宅供需均集中在中大户型,尤其是120-180平方米住宅15王志纲工作室&世家机构
?住宅需求特点?供需矛盾得到缓和?价格于稳定中上升?需求走势趋于平缓释放,需求波动不会大起大落房价的上升,需求的平缓释放,将导致传统销售周期控制时间拉长,极大增加开发商投资风险。16王志纲工作室&世家机构
?各郊县板块特征17王志纲工作室&世家机构
?温江板块?大城西——紧靠中心主城区,融入城西范围?新富区——光华大道沿线高档楼盘云集,可能成为新富人区?花木经济——花博会吸引关注度,带动片区经济18王志纲工作室&世家机构
?市场放量——今年光华大道沿线开发加速,放量规模巨大?市场关注——长期以来相对龙泉就更多市场关注优势?竞争项目——成都置信通过土地整理方式获得国色天香周边用地约6000亩,住宅约2000亩、公园约4000亩。未来温江也会出现超级大盘19王志纲工作室&世家机构
?华阳板块?交通优势——天府大道作为成都城市中轴线人民南路的顺延,与城市的连接在心理距离和物理距离上都更为紧密。?规划优势——城南城市副中心规划建设的预期推动力成为华阳住宅发展主导力量。20王志纲工作室&世家机构
?地铁带动——地铁一号线预期将极大刺激华阳板块。地铁地产概念已逐渐呈现影响?市场预期——华阳板块在郊县置业板块的被认知程度向来高于龙泉板块,因地铁所带来的市场预期也远高于龙泉板块21王志纲工作室&世家机构
?郫县板块?新职能——将承载高新技术产业开发区西区配套的商务住宅区功能?大远景——郫县新城对整个城西及高新西区而言有较大未来预期值22王志纲工作室&世家机构
?新都板块?规划优势——大量市内企业北迁开始实施,北部新城规划的启动使板块开始预热?交通系统——北新干线快速通道修建,迈过火车站地区,把一环与未来北部新城一桥飞架,南北相连,新都片区进入大成都城市发展空间成为现实的可能23王志纲工作室&世家机构
?龙泉板块?主城区——居住片区的重要特点是依托成都经济技术开发区,主要面对本区市民及少部分成都市区市民。?同安——依托体育休闲概念崛起后,进入居住主题不清晰阶段,供应结构复杂?洪河——十陵片区——主要特点是依托城市新区建设,面向成都市六城区市民购房消费24王志纲工作室&世家机