文档介绍：试论商品房买卖中消费者权益的保护及对策
[论文摘要]随着我国住宅商品化政策的不断推行,住房由原来的福利化分配物逐渐转变成为商品。在住房商品化的进程中,商品房消费的权益渐渐受到人们的关注。但是由于我国房地产市场发展不够成熟,商品房交易还存在诸多问题,商品房消费者的权益更容易受到侵害。随着经济的发展,应加强运用法律武器来保护商品房消费者的合法权利,不断强化法律对其的保护对策。
[论文关键词]商品房消费者;权益受损现状;保护对策
一、商品房消费者权益
根据我国现行立法和房地产开发经营实践,商品房首先是为进入商品流通领域而建造的房屋。凡是自建或委托施工单位建设或者参加统建,又是自己使用的住宅和其他房屋,则不属于商品房范畴。其次,从事房地产开发经营者应当具备法定主体资格,只有经合法登记的房地产开发企业才能从事房地产开发经营。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》(以下简称《解释》)中未将经济适用房、危改房、集资房、自建房屋等纳入其调整范围,也从立法层面证明了此类房屋不完全具有商品房的特性。由此,商品房是指房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
消费者是指为满足自己的各种需要,非以盈利为目的,而购买商品或接受服务的人。买房者为了获得居所而购买商品房,而不是用来作为生产经营的场所,具有非营利性,其购买行为属于纯粹消费行为。可见,购房者完全符合我国《消费者权益保护法》中对消费者的定义,因而,商品房消费者应该享有《消费者权益保护法》赋予的各种消费者权利。
商品房消费者除了享受《消费者权益保护法》九项基本权利:保障安全权、知悉真情权、自主选择权、公平交易权、依法求偿权或者索赔权、依法结社权、接受教育权、获得尊重权、监督批评权。还享有以下一些权利:房屋质量符合国家法定标准取得合格证、消费者取得的房屋应产权无瑕疵、对于与预售监管情况的知情权、享有检举控告开发商违法行为的权利。
二、商品房买卖的中消费者权益受损的现状
(一)房地产开发商的虚假广告和散发宣传资料
随着社会的不断发展,我们的生活已经进入了传媒时代。我国房地产业大量存在着虚假广告和散发宣传资料的现象。商品房消费者出于对虚假广告的诱导和信任,与开发商签订了购房合同,但虚假广告的内容没有纳入合同之中,且在签约时也没有交付定金或购房款,面对这一现象,房地产广告是要约,还是要约邀请,决定了合同的效力,同时也影响到对消费者权利保护的力度,界定它的性质,应该以广告所发布的实质内容,并结合房地产广告发布者的意思表示为判断标准,而不能仅以形式上是否纳入合同文书为要件。同时,房地产开发商发布广告还应遵守我国《广告法》等相关法律、法规、规章的相关规定,应遵守诚实信用原则。
(二)商品房质量不合格
随着城市新城区建设和旧城改造速度的加快大批商品房竣工投入使用。由于房地产开发企业的大量涌现,法律法规对其监管不力,一些房地产业管理水平较差、片面追求经济利益、忽视工程质量的问题比较严重。因商品房质量缺陷造成的工程事故,严重危及我国经济的建设和人民群众的生命安全,成为人民群众投诉最多的问题之一。商品房出现的质量问题主要包括:屋面渗水、墙面、厨房、卫生间和管道渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落、供热、供冷系统不达标、门窗翘裂等等
(三)商品房面积“短斤