文档介绍：基于上市公司发展战略的企业绩效评价体系建设研究
东特大连市中心劳动公园项目整体定位及发展战略
谨呈:大连东特企业有限公司
终稿汇报说明
中期汇报的共识:
本项目在高容积率情况下,不做大户型豪宅;
不做超高层;
完全高科技创新产品,存在高成本风险和客户认同风险;
本项目不适合发展大型集中式商业;
本次汇报考虑新的变化:
地价从原先21>.5亿元,;
容积率由原先的9,;1号地块从原先的12,调整为10;2、3、,未变;
考虑地块的联动开发;
在新的变化条件下,我们必须对项目重新思考
关键问题是:
考虑到两块地的联动发展,对于项目存在的两大核心优势(CBD/劳动公园),谁将成为本项目开发的主导价值;
,如何形成高档物业形象;
如何应对严峻的市场竞争;
发展高档物业对企业的战略价值及对企业的关键要求;
CBD案例的选择原则和选择案例
项目的选择是距CBD核心区域步行为十五钟内;
选择的项目是以居住为主导的;
选择成熟的CBD区域内物业;
选择的是CBD区域内高密度、高层物业;
选择北京、上海、深圳、大连CBD区域内物业;
(北京——棕榈泉国际公寓、SOHO现代城;
上海——静安枫景、嘉里中心;
深圳——名仕阁、都市名园;
大连——、曼哈顿;)
世联CBD居住核心价值模型
产品形象
配套要求
服务的要求
居住流动性
客户构成
经济因素
购买用途
亲切的、温馨的、和谐的
国际化的、现代的、华贵的
家庭的、邻里的交流
社会的、开放的交流
日常管理
私人化、商务化服务
低
高
主流家庭
非主流家庭
性价比的合理性
投资回报稳定性
纯居家
用途的多元化
类似品质的成熟居住区
CBD区物业
CBD物业的属性取向规律
有两类方向:
第一个方向:大户型豪宅,它一般需俱备的条件是:
有良好的外部景观资源。
有较大规模和良好的内部环境。
内部不含办公楼,因为办公楼对大户豪宅价值有折减。
与CBD的商务氛有一定距离。
第二个方向:中等户型服务式住宅和小户型公寓
具备服务功能和公共交流功能。
处在CBD氛围内或其延续范围内。
如临主干道,则偏向办公。
内部环境不成为其核心价值。
公园对物业价值的影响(世联研究)
世联通过对泛CBD区六个公园物业的研究,得出以下结论:
公园的价值在于景观面,景观面对物业的价值的提升约为10%;
地段是物业价值的决定因素,而公园仅为附加值;
公园不是形成高档物业的关键驱动因素;
公园对豪宅物业与普通物业的价值提升是类似的;
地块核心价值分析
结合以上的价值取向,本项目的限制条件在于:
景观面只能占到项目的20%左右;
地块的高容积率、土地的较小占地规模决定了项目内部环境的局促性;
地块1的商务功能决定了项目的混合属性;
1号地块
2号地块
3号地块
4号地块
景观视线面
结论
根据项目价值取向、项目的限制条件综合研究:
抓CBD的优势,是项目核心价值;
CBD的物业价值建构主要通过以下因素:
购买动因:用途的多元化
经济因素:投资回报稳定性
客户构成:非主流家庭
居住流动性:高
服务的要求:私人化、商务化服务
配套要求:社会的、开放的交流
产品形象:国际化的、现代的、华贵的
因此项目初步定位为:
非主流家庭的、国际化的、中小户型的高档公寓;
公园价值利用是围绕CBD价值核心的附加体系,具体利用将在下面分述;
,如何形成高档物业形象
如何解决高容积率并不破坏项目高档物业形象的问题?
借鉴CBD案例:高容积率如何形成高档形象
CBD内:容积率影响程度相对较弱
CBD区域内物业立足于:由于在CBD区,区域价值大于产品价值;外环境价值大于内环境价值。故一般都是高密度,高容积率物业,其并不直接贬损物业的高档次;
CBD内物业建立高档形象的立足点:
CBD内居住物业形象立足点与普通住宅物业立足点不同,更不是通过横向的单向比较,而是依托于区位形象的优势;
共享空间的稀缺性;
公共部分的高档性;
外立面的个性化;
服务的高档化、深入化;
高科技的智能化;
高档次的交流平台;
支持性专题研究:
类似区域(CBD及周边)产品定位的共性
大连CBD基本情况及销售特征
大连CBD的规划范围是:
从青泥洼商业起步,沿中山路、友好广场、中山广场、人民路、港湾广场到大连新港区。其范围界定东沿港湾广场至勤俭街,北沿港湾广场至大连火车站,西沿大连火车站、电子城、裕景商城至五惠路,南沿五惠路至职工街与勤俭街相汇处,占地面积约