文档介绍：建立符合业务战略要求的绩效管理和薪酬激励体系
和融地产盐城高新区项目
发展战略和整体定位
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谨呈:盐城和融房地产开发有限公司
项目前期补充调研工作——区域价值、房地产市场调研及分析
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景分析
房地产市场的集中分析
项目本身及周边环境重新勘察
区域发展规划资料收集
区域企业入驻情况调研
7>8个重点楼盘市调表
重点关注项目供应成交状况
47份针对性消费者调研问卷
5组消费者深度访谈
项目属性分析
区域价值挖掘
客户趋势演变
客户需求分析
项目发展战略与定位
价格定位
项目产品定位
客户定位
经济测算
项目属性界定
运营目标及核心问题
项目总体定位
启动区策略
报告框架
客户演变趋势判断
区域价值研判
项目核心驱动力
高价低密产品
教育配套
商业配套
产业园区发展规律
高新区分析
经济测算
项目属性界定
三线城市陌生产业园区配套缺失大盘开发
徐州都市圈
南京都市圈
苏锡常都市圈
盐城
根据区域共同发展均衡发展的需要,打造淮安扬州盐城都市圈,成为苏北腹地崛起首要的战略选择。
根据《江苏沿海地区发展规划》,将江苏沿海地区建设成为中国东部地区重要的经济增长极。而连云港、盐城、南通这三个中心城市,也将成为江苏省集中布局临港产业,形成功能清晰的沿海产业和城镇带的“桥头堡”。
城市属性:盐城为江苏“第四都市圈”中的沿海特大城市,是江苏省集中布局临港产业,形成功能清晰的沿海产业和城镇带的“桥头堡”。
项目属性
城市属性:以第二产业为支柱性产业,在雄厚的产业支撑下,经济持续快速增长,表现出很强的活力
从2005年到2009年,以第二产业为支柱性产业,强力的产业支撑带动经济高位增长。
经济增长带来市民收入的提高,盐城的人均可支配收入水平相对强势,以年均12%以上的增长速度快速增长,人均居民支付能力值得期待。
项目属性
盐城总人口近年来的发展呈现下降的趋势,但是每年市区人口增长约三万人左右,说明盐城市的城镇化速度在不断加快,此项指标对于城市房产市场的稳定和发展也属于利好因素,到2020年市区人口将达到150万人。
盐城市近几年人口自然增长率大于总人口增长率,说明每年外迁人口的数量大于盐城人口自然增加的数量。
城市属性:城市化进程缓慢,作为三线城市对人口吸纳能力不足,导致其人口补充能力有限,人口增长依赖内部人口自然增长,人口成长性不足将成为城市发展的桎梏
项目属性
区域属性:按照盐城城市的总体规划和功能分区,“南进东扩,适度向西”将成为城市发展的主要方向,而高新区并未在城市主流发展方向上
以居住功能为主,沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地
基本维持现状功能,在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地
居住、工业相对平衡的城市新区
以工业为主,沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地
城西片区
西南片区
城北片区
城中片区
城南片区
河东片区
展
发
方
向
项目属性
以居住和行政、文化、教育功能为主
以商业服务和居住功能为主
项目地块
区域属性:高新区与盐城市区一衣带水,是盐城市西向对外交往的交通门户,为盐城市的“西大门”,依托高新技术产业集群方式,为盐城重点打造的新兴产业带
盐城市的西大门
高新区位于盐城市,距盐城市政府仅11公里,为盐城的“西大门”,成为中心城市向西扩张的“桥头堡”。
高新技术产业带
围绕电子信息、高精机电、食品医药、新能源和新材料等四大产业招大引强,以产业集群发展、行业配套齐全、商务环境适宜等后发优势,提升园区的核心竞争力。
项目属性
项目属性
区域属性:园区规划有四纵四横车道,直达市区,且紧邻徐淮盐高速和宁靖盐高速,交通通达性较好
徐淮盐高速:位于项目南部
宁靖盐高速:位于项目东部,双向四车道,设计时速100公里;该条高速公路是江苏“四纵四横四连”干线公路的重要组成部分。
世纪大道:高新区四纵四横车道之一,直达盐城市政府
凤凰路:高新区四纵四横车道之一
青年路:高新区四纵四横车道之一,双向6车道,直达市区
至龙冈
至张庄
至张庄
至市区
至市区
至市区
至郭猛
至龙冈
徐
淮
盐
高
速
凤
凰
路
火
炬
路
宁
靖
盐
高
速
飞
翔
路
振
兴
路
世
纪
大
道
青
年
路
至市区
盐
渎
路
华锐风电产业园:风电设备产业是盐城大市区着力主攻的三大产业之一,为盐城市政府重点引进项目,规划总面积91>.6平方公里。
电子信息产业园:分软件制造、硬件制造、研发中心