文档介绍：经济法基础2018/4/17第六章第三节一、土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。二、土地增值税的征税范围基本特征1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税,对出让国有土地的行为不征税;2、土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;3、土地增值税只对有偿转让的房产征税,对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产,不予征税应征土地增值税的范围1、转让国有土地使用权;2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;3、存量房地产买卖;4、抵押期满以房地产抵债(发生权属转让);5、单位之间交换房地产(有实物形态收入);6、投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资;7、投资联营后将投入的房地产再转让的;8、合作建房建成后转让的不征税的情形1、房地产继承(无收入);2、房地产赠与(无收入);3、房地产出租(权属未变);4、房地产抵押期内(权属未变);5、房地产的代建房行为(权属未变);6、房地产评估增值(无收入且权属未变)免征或暂免征收的情形1、个人之间互换自有居住用房地产,经当地税务机关核实;2、合作建房建成后按比例分房自用;3、与房地产开发企业无关的投资联营,将房地产转让到被投资企业;4、企业合并,被合并企业将房地产转让到合并企业中;5、因国家建设需要依法征用、收回的房地产;6、建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;7、企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公租房房源,增值额未超过扣除项目金额20%的三、土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据为转让房地产所取得的增值额。转让房地产所取得增值额=转让房地产的收入-规定的扣除项目金额转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入扣除项目1、取得土地使用权所支付的金额纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及税金2、房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用3、房地产开发费用与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用4、与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税5、财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人可按(地价款+房地产开发成本)×20%加计扣除6、旧房及建筑物的评估价格房地产评估机构评定的重置成本价×成新度折扣率四、土地增值税的应纳税额计算计算步骤:确定收入汇总扣除项目确定增值额(1-2)确定增值额与扣除项目的比率(3÷2)根据税率计算土地增值税:应纳土地增值税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数五、土地增值税的税收优惠和征收管理税收优惠1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,予以免税;2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税;3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;4、自2008年11月1日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税纳税申报纳税人应在转让房地产合同签订后7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报纳税清算符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3、直接转让土地使用权的纳税地点应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款第四节一、城镇土地使用税的纳税人和征税范围纳税人:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。征税范围:城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体、个人所有的土地。城市、县城、建制镇和工矿区外的工矿企业不需缴纳城镇土地使用税。二、城镇土地使用税的税率、计税依据和应纳税额计算税率城镇土地使用税采用定额税率,每平方米的税额标准如下:1、-30元;2、-24元;3、~18元;4、县城、建制镇、~12元计税依据城镇土地使用税的计税依据为纳税人实际占用土地面积。由省级人民政府确定的单位组织测定土地面积的,以测定的土地面积为准;尚未组织测定,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确定的土地面积为准;3、尚未核发土地使用证书的,应当由纳税人据实申报土地面积,并据以纳税,待核发土地使用证书后再作调整应纳税额的计算应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)x适用税额三、城镇土地使用税的税收优惠一般免税规定1、国家机关、人民团体、军队自用的土地;2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;4、市政街道、广场、绿