文档介绍：Joum8J CoU89e Financ8,merce Apr,2008 国际城市人均商业面积指标研究◇黄爱光摘要:人均商业面积是体现一个国际城市流通业饱和度的重要指标。统计表明,一些代表性的国际城市人均商业营业面积约为1平方米/人。在不同的城市,人均商业资源呈现不同的分布特征。另外,如果没有相应地流通创新,增加人均商业面积只会重新划分城市商业经营结构,降低商业经营效益。关键词:流通业;人均商业面积;结构性中图分类号:F724 文献标识码:A 文章编号:1674—2923(2008)Ol—o009—05 一、综述人均商业面积是用以描述一个城市中的居民总体上对商业设施规模的占有量的指标。目前,已经有专家学者对人均商业面积的概念提出了质疑@。其质疑点主要是认为商业的发达与否不能简单地用面积比照,也不是越多越好,而是要与当地整体经济状况、消费环境、信用体系、交通方式等诸多因素相适应,当地居民觉得“便利”、“实惠”、“享受”便是唯一标准,同时还认为评价商业地产是否过剩是看其是否能够持续经营和不断升值,这取决于项目的前期考察与可行性分析,取决于项目的设计、卖场的概念与建设、后期物业管理、市政环境、消费水平等众多因素。本文同意这些专家学者所提出的论据,也支持商业的发达与否不能简单地用面积比照的观点。事实上,一个城市流通产业的现代化水平很大程度上是一个结构性平衡的概念。反对人均商业面积的专家学者的观点其核心就在于简单的人均商业面积抹煞了商业设施分布的结构性问题。本文认为,人均商业面积在整体性地从定量角度描述一个城市的商业资源规模是十分必要的。商业设施的总量规模因城市的大小、人口的多寡、产业结构的差异而有不同,但人均商业规模则可以排除影响总量规模的因素,从而使不同城市间进行对比更有意义。同时,人均商业面积指标的使用还必须考虑商业结构的问题,包括业态结构、业种结构、布局结构等。所以本文在分析了各国际城市的人均商业面积之后,还将分析大型零售店铺在一个城市的分布状况,并就不同商业中心零售面积的增长对各自零售额的相互影响进行研究。考虑到数据的获取和国际城市的代表性,本文主要选取了东京、巴黎、伦敦和上海进行研究,文中的部分数据也会参考到纽约、芝加哥和新加坡。需要指出的是,除特殊说明外,本文所提到的人均商业面积均指人均零售营业面积,城市人口数量按照登记人口计算。收稿日期:2008—03一Ol 作者简介:黄爱光(1974一),男,云南昆明人,北京财贸职业学院商业研究所助理研究员。①荆林波,。人均商业面积”概念的误区[J],(34) 一9一万方数据 2008年04月第24卷第l期北京财贸职业学院学报二、主要国际城市人均商业营业面积综合来看,各国际城市若仅以人均零售营业面积计算的人均商业资源指标可以接近1平方米左右,甚至更高。若将餐饮、住宿和相关现代服务业计算进来,则这一数值可以远超过l平方米/人。表l 2004年主要城市人均商业面积(单位:平方米/人) 城市上海人均零售营业面积 ② ③人均商业营业面积(包括餐饮) ④ ⑤另最新数据显示@,上海2007年人均商业建筑面积包括零售、,。按照日本统计年鉴,日本2002年以零售营业面积计算的人