文档介绍：重庆森林项目商业定位探讨方案提供:重庆宏大房地产策划代理有限公司一、项目基本情况1、㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡(夹层)㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/2、项目商业环境分析绝佳地段:毗邻解放碑,距两路口和朝天门五分钟车程。人气旺盛:前临华一坡大社区,背靠观音岩街道,上半城公交车必经之处,汇集如潮人流。交通便捷:上半城公交车必经之处,乘车到主城各区极为方便。周围聚集了“广告一条街”、传统五金机电一条街以及山城超市、琴行、德克士、妙颜美容等店面。2、㎡,平街一层已经租出一部分给农业银行。中间的电梯间把整个大厅自然分成两部分,电梯间左侧到后墙是洗手间和楼梯间,可利用价值不大。观景大厅即圆弧部分的商业价值较大,可以考虑中、高档音乐景观茶座或景观餐厅。二、商业物业的特点及其在当前市场背景下面临的问题1、商业的概念及特点商业的概念:广义的商业是泛指以营利为目的的事业;狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。是随着社会分工与商品交换的产生,为解决生产与交换在时间、空间和技能上的矛盾而产生的一个专门从事交换,不从事生产的“组织”。商业的基本特点:获利性、经营性。2、商业及其物业消费群构成商业及商业物业的消费群构成:终端消费者—经营使用者(大户和散户、企业与个体之分)—投资人。出于降低经营风险的需要,一般情况下,经营使用者购置新开发商业物业用来自营所占比重较小,根据宏大公司的历次调查显示,这一人群的比例均不超过20%,因此商业物业的销售,绝大部分要依靠投资人来支撑,而投资人更看重投资前景与回报,这又与商业物业的经营盘活紧密相关。3、商业物业投资需求演变商业发展演进史:原始零售业态—较为集中的商业街—百货公司诞生—超级市场诞生—连锁经营—购物中心终端消费者需求演进:购物—挑选—舒适—休闲消遣—体验—便利。商业物业投资品种:独立门面、集约商业、社区底商。商业物业营销面临的问题:一方面是随着终端消费需求的发展演变,消费者越来越注重购物环境的品质、档次和舒适性,传统的独立门面越来越不能满足其需求,但这对于投资人来说,又是最容易掌控和便于投资的;另一方面,与终端消费者的需求演变相适应,中心商圈的集约商业越来越多,但这也是投资人所难以掌控的,于是“先招商引进有影响力的主力店,再以小块分零、总价低和8%年投资返租为诱饵,展开分零销售”的集约商业营销模式诞生。但是,由于零售业市场竞争加剧、同类商业物业供应量增大、以及部分开发商急功近利、部分商家经营失利等众多因素的影响,部分商业物业在产权式分零热销后相继出现严重的经营管理问题,使得投资回报难以兑现,对投资人信息产生打击,因此,投资人针对该类品种的投资行为也更加趋于理智和谨慎。