文档介绍：《城镇土地估价规程》GB/T18508-2008年5月目录范围2、引用标准3、总则4、估价原则及价格影响因素5、基本估价方法6、基准地价评7、宗地地价评估8、主要用途土地价格评估其他权利土地价格评估A收益还原法原理及公式B市场比较法原理及公式演变C基准地价评估用表D名词解释E估价报告规范格式规程的主要内容及适用范围1、主要内容规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其他权利的土地价格评估方法。2、适用范围规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。(1)城镇、独立工矿区及开发区范围内。包括城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地(2)对象为建设用地。城镇、独立工矿区及开发区范围内的农用地不适用本规程、总则1、土地估价的目的土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理;促进土地使用制度改革,有偿出让、转让国有土地使用权加强国家对土地市场的管理,促进正常交易;全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据具体宗地评估估价目的应说明是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等,对估价依据应注明文号、批准单位及批准日期等常见的评估目的有国有土地使用权出让、转让出租、抵押、企业改制、破产清算、司法鉴定、合资合作及单纯的土地价格咨询等方面评估目的不同,决定土地价格的内涵也不同。2、土地价格内涵规程中所指的土地价格,是指土地的购买价格,是在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用杈价格、承租土地使用权是其特殊形式,租赁权价格、地役权价格是其派生形式根据估价目的的不同,土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。熟地价格:是指完成了土地开发等基础设施建设,具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。生地价格:是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格毛地价格:是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。地价定义:说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由,现状利用或规划利用条件,实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致,分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、通水、排水、通气、通暖通讯等)和宗地内平整;地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、利用现状或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其他内容)价格存在的主要问题有(1)未按评估目的进行设定(2)定义不完整,漏项(3)年限设定问题(4)现状利用与规划利用、出让与划拨的设定错误;(5)描述前后不一致估价原则及价格影响因素1、估价原则规程规定的估价基本原则有七项:预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、报酬递増递减原则贡献原则和变动原则遵循预期收益原则,是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为依据遵循替代原则,是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格遵循最有效利用原则,是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等方面确定遵循供需原则,是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据,并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性遵循报酬递増递减原则,是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。遵循贡献原则,是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果,土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。遵循变动原则,是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律,准确地评估土地价格。除规程列举的七项基本原则外,还有常用的两个基本原则:合法原则和多方法相比较原则。遵循合法原则,是指估价人员和估价机构在土地评估中,应遵循相关法律、法规和规定,所评估的对象应以合法权属、合法使用和合法处分为前提。遵循多方法相比较原则,是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象,相互比较,取得客观估价结果评估中应说明该评估所遵循的主要原则,所列的估价原则应根据估价对象的特点和估价目的有针对性地选择。要做到用到的估价原则不漏项,没用到的估价原则不罗列,很多评估报告中通用的做法是将所有的估价原则全