文档介绍：谨呈:“一城两冀”之淀山湖新城的中心位置,处于青浦工业园区与老城区的交汇地带,■淀山湖新城:规划总面枳为119平方公里,人口规模约70万■青浦工业园:成立于1995年,为市工业开发区,经过十多年的发展工业园区2009年实现工业总产值1400多亿元,集中了亿元以上产值企业116家,引进了22家世界500强企业、64家行业著名企落户,并有15家地区总部、研发中心销售技术服务中心企业相继落户老城核心淀山湖新城”产城一体、水城融合上淀山湖新域区位图世聊地交通分折项目周边交通十分便利,菘泽大道连接工业园板块,经胜利路、漕盈路、盈港路通往老城区,17号线站点距地块约lkm■浩盈路:双向6车道,北上通过工业园区可通往苏沪高速菘泽大道■菘泽大道:双向4车道,东向通往工业园区内部盈路■胜利路:双向4车道,本项目经胜利路通往老城区轨交7号线■盈港路:双向4车道,老城区外围主干道■轨交17号线:客运站站点,为7号线进入青浦新城的第三站站点距项目地块约km老城区世聊地项目周边分折周边已有办公及住宅产品开发,园区管委会大楼和正在建设的市政公园紧邻项目地块,片区处于开发启动阶段管委会大楼园区管委会大楼青浦工商联大厦力本项目桃园A旭辉致瑰园富力挑园B在建市政公园口富力桃园A区别墅入住,日前入住率50%,在售B区和C区旭辉玫魂园口旭辉玫瑰园即将开盘,溏盈路西侧旭辉地块尚未富力桃团c开发世聊地周边潜在项目周边未来规划了部分商业和影院,但均以功能导向的点式项目居多,缺乏能级较大、辐射较强的综合性配套口用途:商业口用途:商务酒店或办公青路风问口规模:130亩左右(政府原来的想法)口建设时间:未定口建设时间:未定面青工随联大本项目口用途:影院口用途:规划未明确富力桃园口建设时间:年内动工口规模:未拆迁待定口备注:如拆迁后规划为商业用地,则会民乐口用途:新城配查商品房时本项目产业一定的同医居民乐三地铁客运站站点口建设时间:待定世聊地內部环垸丿项目地块内部地势平整,中心地块由水系环绕,其余地块均紧邻水系,生态环境较佳世聊地用地指标分析丿项目四块地总占地148万方,用地性质为商业用地,其中五星级酒店为必建项目地块用地指标C1041用地占地面积编号性质(-1005商业1206001C-1301商业42310世聊地项目属性界定丿老城区与工业园区交汇地带,片区主导发展方向,处于初级发展阶段的中等规模城市综合体开发口区域属性项目地块平整,内部拥有强老城区与园区交汇带距肯浦老城区25公里左右,紧邻工业园区势水系资源十二五规划期问强势打造,市政基础设施完善■项目规划的五星级酒店将树片区主导发展方向立区域形象标杆,引领区域价高起点规划值升值初级开发阶段周边仅有的两个新楼盘开发,周边的办公楼盘率一般,居住尚没有形成氛围■交通便利,路网建设完毕■周边商品房开发拉开序幕品牌开发商入驻旭辉、富力的强势进驻,提升区域认知度品牌开发商进驻劣势:口项目属性■区域相对陌生,周边人气不中等规模占地约220亩,,总建筑面积约24万平米■片区发展主导方向稀缺生态资源紧邻约5万平米市政花园,地块被水系环绕■距老城区有一定距离,老百姓心理认知一般交通便利周边路网建设完毕,通达性强,未来轨道17号带来强势利好世聊地开发商目标丿通过对项目的整体定位得到政府认可,实现成功取地,同时保障项目的实际成功开发运营企业背景目标解析卓越09年通过收购育浦圣安德鲁◆开发思路斯庄园进入上海市场,2010年底取到首个商业地产项目酒店起到树立形象,提升价值的作用,前期需要考虑开发资金压●●●企业对于取得项目地块显得把握力,部分销售型物业先行,商业十足,对区域及项目前景看好部分基于城市商业运营的角度需在市场可支撑情况下,进行合理要持有部分,因此前期开发需要功能布局,实现项目成功开发运考虑后期运营持续性成本投入